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  • 1re Parution: 6 mars 2019

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Guide de lecture.
 

Propriétaires d’appartements sous-loués sans votre accord sur Airbnb : ne vous laissez pas faire.

AirBnb, et de façon plus générale la location saisonnière meublée sur des plateformes internet, explose aujourd’hui. Avec les infractions, et comportements sans scrupules qui s’y attachent parfois... notamment à l’égard de propriétaires de biens qui n’ont jamais donné leur accord pour voir sous-louer leur appartement sur ce type de Plateforme.
Mais les Juges n’hésitent plus à prononcer des condamnations dissuasives à l’encontre du locataire peu diligent certes, mais aussi à l’encontre de la Plate-forme même.
Oui, les propriétaires ont des droits.

Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez à titre de résidence principale : sa sous-location par le locataire n’est alors possible qu’avec votre accord écrit exprès (article 8 de la loi du 6 juillet 1989), et par ailleurs, si vous venez à l’autoriser, le loyer de cette sous-location ne peut en tout état de cause être supérieure au loyer qui vous est versé par le locataire principal.

Enfin, dans les grandes villes comme Paris, le logement loué en tant que résidence principale ne pourra être qu’au maximum de 120 nuits par an, et le locataire devra procéder à un télé-déclaration de la location auprès de la Mairie.

Mais que se passe t-il alors si le propriétaire d’un appartement loué s’aperçoit que celui-ci est sous-loué par son locataire sur AirBnb ou une autre plateforme de ce genre (Abritel par exemple) ? Que peut-il faire ?

Si cette sous-location a été faite alors même qu’il ne l’a pas autorisée expressément, alors le propriétaire est tout à fait en droit d’agir devant les juridictions compétentes, afin de solliciter la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, des dommages et intérêts le cas échéant et, nouveauté, la restitution au propriétaire des loyers générés par cette sous-location.

Constat d’Huissier à l’appui.

Ainsi, plusieurs décisions ont pu être rendues dernièrement en la matière.

Dans un jugement du 24 octobre 2018, le Tribunal d’Instance de Paris a condamné une locataire à restituer à la propriétaire la somme de 46.277 euros, outre 1.000 euros de dommages et intérêts et 1.000 euros au titre de l’article 700 de Code de procédure civile.

La propriétaire s’était rendue compte que la locataire de son appartement mettait celui-ci en location sur AirBnb sans son accord. Elle a donc fait dresser par constat d’huissier l’effectivité de la mise en location.

Ainsi, les fruits civils, soit les loyers, perçus par la locataire s’élevaient aux sommes suivantes :
- 2011 : 446 euros pour 9 jours,
- 2012 : 6688 euros pour 97 jours,
- 2013 : 8446 euros pour 120 jours,
- 2014 : 7562 duos pour 115 jours,
- 2015 : 8915 euros pour 160 jours,
- 2016 : 5922 euros pour 103 jours,
- 2017 : 6566 euros pour 130 jours,
- 2018 : 1732,33 euros pour 33 jours.

Soit en tout la somme de 46.277 euros, perçue par la locataire.

Sur le fondement des dispositions des articles 546 et 547 du Code civil, qui concernent la question de l’accession, le Tribunal a ainsi condamné la locataire à rembourser au propriétaire la somme de 46.277 euros, outre 1.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, et 1.000 euros au titre de l’article 700.

Le principe retenu par le Tribunal a donc été de considérer les revenus locatifs issus de la sous-location comme des fruits civils de l’appartement, propriété du bailleur, de sorte que ces derniers lui appartiennent également et doivent in fine lui revenir.

Cette approche est originale, dès lors que ces textes sont anciens et peu usités, mais permettent effectivement, au propriétaire une accession à la chose principale de la chose accessoire qu’elle produit, qui s’y unit ou s’y incorpore.

Par une décision du 5 juin 2018, la Cour d’appel est également allée dans ce sens, et a condamné la locataire, dans une affaire similaire, à régler à la propriétaire la somme de 27.295 €, outre un solde locatif de 525,73 € et 3.000 € d’article 700, toujours sur le fondement de l’accession des fruits civils produits par l’appartement dont est propriétaire le poursuivant.

Mais quid alors des plateformes et intermédiaires en question ?

Les Plateformes ont aussi des règles à respecter. Notamment, la loi du 7 octobre 2016, modifiant le Code du tourisme, impose aux plateformes internet d’informer le loueur d’un meublé de ses obligations de déclaration ou d’autorisation préalable, d’obtenir de lui une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, et de veiller enfin à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 nuits, lorsque celui-ci constitue la résidence principale du loueur.

Ainsi, par un jugement du 6 février 2018, le Tribunal d’Instance de Paris a condamné la plateforme américaine Air Bnb, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil et de l’article L.324-2-1 du Code de tourisme, à verser au propriétaire plus de 8.000 € en réparation des préjudices matériel et moral subis, outre le remboursement des fruits perçus de façon illicite par AirBnb (commission d’intermédiation) dut fait de la mise à disposition illicite de son bien (sur le fondement encore une fois des articles 546 et 547 du Code civil).

En effet, la Plateforme n’a pas été en mesure en l’espèce de démontrer au Tribunal qu’elle avait bien informé le loueur de ses obligations et qu’elle avait obtenu de sa part une déclaration sur l’honneur, ni qu’elle avait veillé à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 nuits.

Le Tribunal a donc considéré qu’elle n’avait pas rempli ses obligations et avait ainsi fourni au locataire le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles et "avec une certaine mauvaise foi et peut-être en connivence avec le locataire, laissé perdurer ces manquements" (la Plateforme percevant des commissions sur la sous-location).

Il est à noter enfin que la Loi Elan a étendu ces obligations, concernant la mise en location d’un bien résidence principale au-delà de la limite légale de 120 nuits, à l’égard de toute personne qui se livrerait ou prêterait son concours par une activité d’entremise ou de mise à disposition d’une plateforme numérique (agents immobiliers, mandataires,...).

En conclusion, si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez et que vous vous apercevez que celui-ci est mis à la sous-location sur une plateforme internet sans votre accord, prenez contact avec un Conseil et faites acter la sous-location par voie d’Huissier.

Virginie Audinot,
Barreau de Paris
Audinot Avocat
www.audinot-avocat.com

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