Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
 
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  • Parution : 13 septembre 2019

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Sous-location et Airbnb : la Cour de cassation confirme la condamnation du locataire !

Inédit ! Dans un arrêt en date du 12 septembre 2019, la Cour de cassation vient de confirmer la jurisprudence particulièrement sévère en matière de sanctions de la sous-location illégale d’un appartement en meublé de courtes durées de type Airbnb.

La troisième chambre civile a ainsi validé la sanction selon laquelle le propriétaire du logement et bailleur est en droit de réclamer le remboursement des sommes perçues par son locataire.

Cette jurisprudence, en faveur des propriétaires, accentue encore le durcissement des sanctions à l’égard des contrevenants à la règlementation des locations de type Airbnb.

Etat des lieux de la réglementation et des droits des bailleurs.

La pratique de la location de courte durée est de plus en plus répandue en raison de la popularité des plateformes de location saisonnière. Attirés par cette source d’enrichissement, de nombreux locataires se sont lancés dans cette activité en sous-louant leur appartement en meublé de tourisme. Cette activité n’en reste pas moins soumise à des règles qu’il importe de respecter sous peine pour le locataire de subir de sévères sanctions judiciaires. En ce sens, cette jurisprudence inédite vient consolider les possibles prétentions des propriétaires en cas de sous-location au mépris des droits du bailleur.

Mon locataire peut-il sous-louer mon logement ?

Sur ce point l’état du droit est particulièrement clair : un locataire est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

La sous-location étant bien sûr entendue comme la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière.

Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le loyer réclamé de la sous-location. Ce loyer ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne pouvant excéder le montant du loyer mensuel.

Que risque mon locataire s’il sous loue sans mon autorisation ?

A défaut d’autorisation expresse et écrite du bailleur, le locataire qui pratique la sous-location sur une plateforme de type Airbnb commet par définition une infraction, et s’expose à de lourdes conséquences en cas de poursuites judiciaires.

Dans de telles circonstances, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à son encontre devant le Tribunal d’instance du lieu de situation du logement mais également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts.

Et c’est notamment sur ce deuxième élément que la jurisprudence rendue par la Cour de cassation le 12 septembre 2019 est particulièrement signifiante.

En effet, cette décision vient confirmer l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018 en ce qu’elle a condamné un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous-location, plus de 28.000 €, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil.

Cette décision avait fait l’objet d’un pourvoi en cassation, rejeté par la troisième chambre civile. Celle-ci prend également le soin de préciser que « les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».

Cet arrêt vient donc consolider l’application de ce fondement juridique innovant dans ce genre de dossier, l’accession des fruits civils, au grand avantage des propriétaires.

Que dit la jurisprudence ?

Outre cette dernière jurisprudence décisive, on constate depuis plusieurs années un mouvement jurisprudentiel tenant à sanctionner de façon constante les sous-locations irrégulières.

Une première décision du Tribunal d’instance du 5ème arrondissement du 6 avril 2016 a condamné le locataire à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plateforme internet, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700.

Une autre décision plus récente rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le même fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46.000 euros !

Mon locataire sous-loue, que dois-je faire pour obtenir sa condamnation ?

Afin d’obtenir la possible condamnation de sous-locations illicites, il est impératif pour le propriétaire de se prémunir de preuves aux fins de faire constater l’infraction commise par son locataire.

Pour cela, le premier reflexe est de s’adjoindre un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités.

Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux loués afin de justifier que l’annonce publiée et le logement sont bien identiques et potentiellement relever des preuves de la présence de touristes sous-locataires.

Il est également possible de saisir d’une requête aux fins de désignation d’un huissier de justice le Président du Tribunal d’instance des lieux du logement litigieux. A l’issue de cette requête, le Président rend une ordonnance aux termes de laquelle elle désigne un huissier et fixe ses missions.

Ces deux voies d’action, bien que coûteuses, sont indispensables afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans réalisées par le bailleur lui-même, et ainsi assurer la force probatoire de celui-ci dans le cadre d’une procédure du Tribunal de céans.

Une fois le constat d’huissier établi, le propriétaire se doit d’assigner le locataire en infraction devant le Tribunal d’instance du lieu du logement loué aux fins d’expulsion, le remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite et éventuellement la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations.

Toutefois, il est important de souligner que le locataire peut également fonder une défense dans le cas où le constat ne démontrerait pas suffisamment de preuves des sous-locations illicites. De plus, même si cette jurisprudence confirme que le propriétaire est en droit de réclamer les sommes perçues par son locataire sur le fondement de l’accession des fruits civils, la sanction reste à l’appréciation du juge.

Pour conclure, cette jurisprudence inédite et aux conséquences financières particulièrement sévères devrait dissuader les locataires à entreprendre ou à poursuivre des locations sans autorisation de leur bailleur.

Xavier Demeuzoy - Avocat au Barreau de Paris - www.demeuzoy-avocat.com

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