En Droit Français :
L’article 711 du Code Civil établit que la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.
L’article 1138 de notre Code civil établit que l’obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes.
Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l’instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n’en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier.
En droit français, pour être propriétaire d’une chose, il suffit qu’il y ait consentement entre le vendeur et l’acheteur sur le contrat de vente pour ce que l’acheteur soit propriétaire, quand bien même le bien n’ait pas encore livré.
C’est ce qu’indique l’article 1583 du Code Civil quand il dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En Droit espagnol :
L’art. 609 du Code civil espagnol de 1889 dispose que « la propriété et les autres droits sur les biens s’acquièrent et se transmettent par la loi, par donation, par succession testamentaire et ab intestat, et comme conséquence de certains contrats par la tradition »
L’article 1095 du Code civil espagnol dispose que le créancier a droit aux fruits de la chose depuis le moment où naît l’obligation de la donner. Cependant, il n’acquérira pas de droit réel sur celle-ci jusqu’à ce qu’elle lui soit donnée.
Enfin, l’art. 1462 du Code civil espagnol dispose qu’on entendra délivrée la chose vendue quand elle sera en pouvoir et possession de l’acheteur. Le deuxième alinéa dispose que quand la vente est faite par écriture publique, l’octroi de celle-ci équivaudra à la délivrance de la chose objet du contrat, si le contrat ne dit pas le contraire.
L’arrêt du Tribunal Suprême espagnol du 14 juin 2007 nous explique précisément le contenu et interprétation de cet article 609 du Code civil espagnol qui s’inspire directement du droit romain :
...Ainsi, signalait l’arrêt du 9 octobre 1997 que « pour l’acquisition de la propriété et autres droits réels le Code Civil, à différence d’autres législations étrangères, inspiré dans le système romain, estimait indispensable la concurrence d’un titre et le mode (arts. 609 et 1095) ; ne suffisent pas les déclarations de volonté génératrices du contrat, sinon qu’il est indispensable, en plus, la tradition ou délivrance de la chose, même si elle admet des formes spiritualisées, comme celle prévue au deuxième paragraphe de l’art. 1462, en disposant que l’octroi de l’écriture publique équivaut à délivrance de la chose objet du contra t, si de cette même écriture il ne résulte pas ou se déduit clairement le contraire », doctrine réitérée dans des résolutions ultérieures (arrêts Tribunal Suprême, entre autres, du 18 février 2005 et 28 février 2006) »
En droit espagnol, le consentement des parties sur le contrat de vente ne suffit pas, il convient en plus que le bien soit livré en pouvoir et possession de l’acheteur ou qu’un acte authentique soit passé afin que l’acheteur soit propriétaire du bien.
Il convient d’avoir à l’esprit cette législation espagnole quand on pense acheter un bien –immobilier, par exemple- en Espagne. De mauvaises surprises pourraient surgir. Il convient donc de s’entourer de toutes les précautions avant d’acheter un bien en Espagne.
