Par Christophe Degache, Avocat.
 
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  • Parution : 17 mars 2021

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Guide de lecture.
 

Le choix du contrat de construction de maison individuelle.

Les confinements liés au Covid 19 ont accru l’intérêt des français pour la construction de leur propre maison. Cependant cette démarche peut s’avérer périlleuse, c’est pour cela que le législateur l’a encadrée.

Ce projet de construction aura vocation à être encadré par deux régimes juridiques dont l’un est plus protecteur :
- Tout d’abord le contrat d’entreprise régi par les articles 1779 et suivant du Code civil,
- Ensuite, le contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan est régi par les articles L231 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

I- Le contrat d’entreprise :

Le contrat d’entreprise ou contrat de louage d’ouvrage est le plus ancien contrat à disposition du particulier souhaitant construire sa propre maison.

L’article 1779 du Code civil dispose :

« Il y a trois espèces principales de louage d’ouvrage et d’industrie :
1° Le louage des gens de travail qui s’engagent au service de quelqu’un ;
2° Celui des voituriers, tant par terre que par eau, qui se chargent du transport des personnes ou des marchandises ;
3° Celui des architectes, entrepreneurs d’ouvrages et techniciens par suite d’études, devis ou marchés
 ».

Dans ce cas de figure, l’entrepreneur ou les entrepreneurs interviendront lot par lot pour une tâche déterminée et partielle. Il faudra signer un contrat avec chaque intervenant ce qui exige une vigilance réelle.

Le plus souvent le contrat reposera uniquement sur un devis accepté et signé par le futur copropriétaire, ce qui peut être insuffisant.

Il sera régi par les règles posées par le Code civil quant à la responsabilité des constructeurs.

Le formalisme est peu contraignant mais il appartiendra au propriétaire de la future maison initiateur du projet, qualifié de maître de l’ouvrage, d’assurer une direction et une coordination des travaux qui peut être plus ou moins floue, et dangereuse quant à la finalité du projet de construction.

II- Le contrat de construction de maison individuelle :

La loi a créé le régime de contrat de construction de maison individuelle (CCMI loi n°90-1129 du 19.12.90) qui est protecteur pour les particuliers voulant faire construire.

L’article L231-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose :

« Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L231-2.
Cette obligation est également imposée :
a) A toute personne qui se charge de la construction d’un tel immeuble à partir d’un plan fourni par un tiers à la suite d’un démarchage à domicile ou d’une publicité faits pour le compte de cette personne ;
b) A toute personne qui réalise une partie des travaux de construction d’un tel immeuble dès lors que le plan de celui-ci a été fourni par cette personne ou, pour son compte, au moyen des procédés visés à l’alinéa précédent.
Cette personne est dénommée constructeur au sens du présent chapitre et réputée constructeur de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du Code civil reproduit à l’article L111-14
 ».

Les entreprises auront pour mission la réalisation de travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air de la construction.

Le contrat de construction de maison individuelle est avec ou sans plan. Lorsque le constructeur n’a pas fourni les plans, le contrat est dit allégé.

Ainsi le contenu du contrat est très réglementé ce qui augmente sa protection par rapport à un contrat de louage de service.

Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan est encadré par les articles L232-1 et l’article L232-2 du Code de la construction et de l’habitation, ce dernier renvoyant lui-même à certaines dispositions applicables au contrat de construction avec fourniture de plan.

L’article L 232-1 dispose :

« Le contrat de louage d’ouvrage n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L231-1 et ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :
a) La désignation du terrain ;
b) La consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à réaliser ;
c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l’exécution des travaux ;
d) Le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;
e) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L242-1 du Code des assurances ;
f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou des articles L111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;
g) L’engagement de l’entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d’ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu’il apporte au maître de l’ouvrage, l’attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat
 ».

Le coût de la construction et les délais de livraison sont connus ainsi dès la signature.

Le maître de l’ouvrage est déchargé de la gestion du chantier, son obligation principale outre celle de payer le prix, est de souscrire une assurance dommage-ouvrage (DO) dont il ne faut absolument pas faire l’économie.

L’article L232-2 dispose :

« Les dispositions du dernier alinéa de l’article L231-2, de l’article L231-6, du paragraphe II de l’article L231-4, des articles L231-8, L231-9 et L231-13 sont applicables au contrat prévu au présent chapitre ».

Il renvoie donc à certaines dispositions applicables au contrat avec fournitures de plan, qui permet d’avoir un seul interlocuteur.

En définitive, le contrat de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan offre une meilleure protection par rapport au simple contrat d’entreprise, ce d’autant plus que le constructeur est tenu de souscrire une garantie bancaire de livraison à prix et délais convenus.

Christophe Degache
Avocat au Barreau de la Haute-Loire
DEA Droit public
www.christophedegacheavocat.com
christophe.degache chez bbox.fr

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