Par Romain Rossi-Landi, Avocat
 
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  • 1re Parution: mars 2011

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Guide de lecture.
 

Le démarchage de l’agent immobilier.

L’article L 121-21 du Code de la consommation relative au démarchage à domicile dispose :
« Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services.
Est également soumis aux dispositions de la présente section le démarchage dans les lieux non destinés à la commercialisation du bien ou du service proposé et notamment l’organisation par un commerçant ou à son profit de réunions ou d’excursions afin de réaliser les opérations définies à l’alinéa précédent.
 »

Les agents immobiliers sont-ils soumis aux dispositions protectrices du consommateur ?

Il ressort donc de ce texte que celui-ci s’applique de manière générale, même si la démarche du prestataire a été sollicitée par le client et dès lors que le contrat a été signé en dehors d’un lieu habituel de vente. Peu importe donc que le démarchage soit spontané ou ait été provoqué par une demande du client.

La chambre criminelle de la Cour de cassation a estimé que les agents immobiliers devaient être soumis à la législation sur le démarchage à domicile (Cass. Crim. 28 nov. 2000, n° 00-81963).

S’agissant d’un mandat confié à un professionnel de l’immobilier, les dispositions relatives au démarchage sont applicables dès lors que le mandat a été conclu hors de l’agence.

Les agents immobiliers doivent donc en tenir compte lors de la signature des mandats de vente qui leurs sont confiés par leurs clients vendeurs.

Cela n’est pas toujours évident dans la pratique.

En effet, il est très fréquent qu’une agence immobilière soit contactée à la demande du propriétaire pour qu’elle procède à l’évaluation de son bien immobilier en vue de sa mise en vente.

Il arrive alors que le mandat de vente soit signé le jour même de l’estimation du bien au domicile du vendeur, afin de lui éviter un déplacement à l’agence.

Cela implique que, dans cette hypothèse, le mandat prévoie une faculté de rétractation et réponde au formalisme prévu par l’article L 121-23 du Code de la consommation, selon lequel :

« Les opérations visées à l’article L. 121-21 doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes :

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;

2° Adresse du fournisseur ;

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;

5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services ;

6° Prix global à payer et modalités de paiement ; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L. 313-1 ;

7° Faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-25, ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L. 121-23, L. 121-24, L. 121-25 et L. 121-26. »

Le mandat doit donc expressément prévoir un formulaire détachable offrant au mandant une faculté de rétractation de sept jours (Cass. 1ère civ. 3 juill. 2008, n° 06-21877) :

« Mais attendu, d’abord, qu’ayant relevé que, précédemment à la signature de la promesse de vente litigieuse, la société "spécialiste en viager depuis vingt-six ans" s’était rendue au domicile de Mme X..., à la demande de celle-ci, en vue d’une expertise gratuite, et qu’elle avait au cours de cette première entrevue formulé une proposition d’achat de l’appartement, la cour d’appel en a exactement déduit que cette opération de vente immobilière avait été conclue à la suite d’un démarchage à domicile, de sorte que, soumise aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation, elle aurait dû comporter un formulaire permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation »

Ce mandat doit donc répondre notamment aux trois obligations suivantes :

• préciser la durée du délai de rétractation : 7 jours au bénéfice du mandant à compter de la date de signature.

• prévoir au mandat un coupon détachable.

• Reproduire littéralement les articles concernés du code de la consommation.

L’agent immobilier doit donc être très vigilant car le non-respect de ce formalisme est sanctionné par la nullité relative de la convention litigieuse (Cass. 1ère civ. 28 nov. 1995, N° 93-16055) et, partant, le non-versement de la commission (Cass. 1ère civ. 26 juin 2001, n° 99-14642).

Cette jurisprudence est contraire aux termes de la directive communautaire n° 85/577 du 20 décembre 1985, relative à la protection des consommateurs dans le cas des contrats négociés en dehors des établissements commerciaux, qui précise en son article 5 « la présente directive ne s’applique pas : a) aux contrats relatifs à la construction, à la vente et à la location des biens immobiliers ainsi qu’aux contrats portant sur d’autres droits relatifs à des biens immobiliers ». Il s’agit donc d’une solution typiquement française, assurant une protection renforcée du consommateur contre les démarcheurs.

C’est pourquoi dans la pratique, de nombreux agents immobiliers proposent deux formulaires à leurs clients selon que le mandat est signé en agence ou qu’il est signé « en démarchage » et comportera alors un coupon de rétractation.

Pour bénéficier de son droit de rétractation, le client doit donc être particulièrement attentif à l’adresse qui figure sur le mandat qu’elle soit manuscrite ou pré-imprimée. Il ne doit surtout pas se laisser embobeliner par les arguments cauteleux de son interlocuteur, évidemment plus habitué que lui à ces négociations commerciales.

Romain Rossi-Landi

Avocat à la Cour

www.rossi-landiavocat.fr

Romain ROSSI-LANDI
Avocat à la Cour
www.rossi-landiavocat.fr

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