Par Baptiste Robelin, Avocat.
 
Guide de lecture.
 

La durée du bail commercial.

Dans l’objectif d’assurer une stabilité au preneur, le bail commercial est un contrat qui, par essence, s’inscrit dans la durée. L’essentiel de la matière est régi par l’article L. 145-4 du Code de commerce, dont les règles sont impératives et protectrices pour le locataire.

I. La durée du contrat.

Une durée minimale de principe de neuf ans.

L’article prévoit tout d’abord que la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Toute clause contraire est réputée non écrite [9], ce qui signifie qu’un contrat soumis à l’application de ce texte et conclu pour une durée plus courte sera corrigé et porté au seuil légal.

La loi accorde la possibilité de conclure des baux de plus longue durée, dans la limite qu’il ne s’agisse pas d’un engagement perpétuel. À noter que si la durée du bail est supérieure à douze ans, il devra être publié au service de la publicité foncière afin d’être opposable aux tiers. Par ailleurs, en cas de renouvellement, la règle du plafonnement de loyer ne s’appliquera pas [10].

Des possibilités limitées de conclure des baux de plus courte durée.

Certains contrats peuvent être conclus pour une durée inférieure à neuf ans, dans les cas où le législateur a estimé que le preneur ne nécessitait pas la protection du statut des baux commerciaux.

C’est le cas notamment des baux dits « dérogatoires », que les parties peuvent conclure pour une durée de trois ans maximum [11]. Cette possibilité se justifie par les investissements plus faibles déployés par le preneur en considération de la brièveté du contrat. Néanmoins, si le contrat se prolonge, il s’opère un nouveau bail qui sera cette fois commercial, soumis à l’exigence des neuf ans minimums.

Sont également exclues du principe les conventions d’occupation précaire, quelle que soit leur durée [12] . Un tel contrat est caractérisé par des circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif de précarité [13] , telles que l’imminence de la vente, la démolition du local ou encore en raison d’une menace d’expropriation pesant sur le bailleur.

Enfin, les contrats de location saisonnière peuvent être conclus le temps d’une saison, notion variable selon l’activité et la région. Ils ne sont ainsi pas soumis au statut des baux commerciaux, mais au Code civil. Une telle qualification s’applique aux locations qui concernent un local situé dans une zone touristique, avec une exploitation des lieux uniquement pendant la saison d’afflux de touristes, qui représentent l’essentiel de la clientèle.

II. La faculté de résiliation anticipée des parties.

La règle d’ordre public relative à la durée minimale du bail est atténuée par la possibilité pour le bailleur et le preneur de résilier de façon anticipée le contrat à l’expiration de chaque période triennale. Toutefois, cette faculté n’est pas reconnue de la même façon aux deux parties.

Le droit de résiliation du preneur.

Le législateur a permis au preneur de résilier librement le contrat de bail tous les trois ans, sans avoir à motiver sa décision [14] . Il doit pour ce faire délivrer un congé au moins six mois à l’avance par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Avant la réforme, cette faculté de résiliation triennale était admise à défaut de convention contraire. En d’autres termes, il était admis de prévoir une durée du bail de neuf ans ferme. Mais depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il n’est plus possible d’écarter ou d’aménager ce droit, sauf dans des cas restreints :
• Pour les baux de plus de 9 ans ;
• Pour les baux portant sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation ;
• Pour les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

Par ailleurs, le preneur dispose d’une faculté de résiliation anticipée à tout moment du bail, lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou de ses droits à pension d’invalidité. Il doit alors respecter les mêmes conditions de forme et de délais évoquées.

Le droit de résiliation exceptionnel du bailleur.

À la différence du preneur, la durée minimale du contrat s’impose au bailleur de manière impérative puisqu’il ne pourra exercer son congé triennal que dans des hypothèses précises :
• Pour construire, reconstruire, surélever ou restaurer l’immeuble ;
• Pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ;
• Pour démolir l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Dans ces cas, le congé donné par le bailleur doit être fait par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois [15] .

III. L’issue du bail en fin de contrat.

L’issue du bail varie selon que les parties se manifestent ou non en fin de contrat. L’article L. 145-9 du Code de commerce envisage les deux cas, qui influent nécessairement sur la durée du bail.

L’initiative d’une partie de terminer ou renouveler le contrat.

Lorsque le contrat arrive à son terme, les parties peuvent formuler une demande de renouvellement ou de congé.

D’une part, le bailleur peut adresser un congé au locataire, qu’il assortira d’un refus ou d’une offre de renouvellement selon qu’il souhaite voir leur relation contractuelle perdurer ou non. Une indemnité d’éviction pourra le cas échéant être due au preneur.

D’autre part, le congé peut émaner du preneur, qui décide ou non de bénéficier de son droit au renouvellement du bail conformément à l’article L. 145-10 du Code de commerce.

La poursuite du bail par tacite prolongation.

La particularité du bail commercial est qu’il ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, c’est-à-dire lorsque les parties restent passives, le bail se prolonge au-delà du terme initialement prévu, et ce pour une durée indéterminée et aux mêmes conditions.

La jurisprudence a plusieurs fois insisté sur l’effet de la prolongation qui est la poursuite du bail initial sans formation d’un nouveau contrat [16] . En conséquence, chaque partie à la faculté d’y mettre fin à tout moment, pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.

Le locataire sera particulièrement peu avantagé par cette situation qui lui fait perdre son droit au bail. Ainsi, s’il décide de céder son fonds de commerce, il ne pourra plus transmettre de plein droit le contrat de bail dans le même temps. Le bailleur peut en effet s’y opposer, ce qui risque de compliquer la vente.

Enfin, si la reconduction tacite fait dépasser la durée du bail de douze ans, le bailleur pourra déplafonner le loyer. Afin de l’éviter, il est recommandé au preneur de renouveler le bail ou de l’évincer au cours de sa prolongation.

Me Baptiste Robelin - Avocat au Barreau de Paris
NovLaw Avocats - www.novlaw.fr

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Notes de l'article:

[1Article L. 145-15 du Code de commerce

[2Article L. 145-34 du Code de commerce

[3Article L. 145-5 du Code de commerce

[4Article L. 145-5-1 du Code de commerce

[5Cass, 3ème civ., 9 novembre 2004, n°03-15.084

[6Cass, 3ème civ., 16 novembre 1994, n°92-18.280

[7Article L. 145-9 du Code de commerce

[8Cass, 3ème civ., 18 mars 1998, n°96-15.013

[9Article L. 145-15 du Code de commerce

[10Article L. 145-34 du Code de commerce

[11Article L. 145-5 du Code de commerce

[12Article L. 145-5-1 du Code de commerce

[13Cass, 3ème civ., 9 novembre 2004, n°03-15.084

[14Cass, 3ème civ., 16 novembre 1994, n°92-18.280

[15Article L. 145-9 du Code de commerce

[16Cass, 3ème civ., 18 mars 1998, n°96-15.013

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Vos commentaires

  • par Roque56 , Le 30 janvier 2020 à 20:50

    Il serait grand temps de simplifier le congé en l’autorisant tout simplement par lettre recommandée avec AR . Cela permettrait à la fois rapidité d’exécution et une substantielle réduction des couts d’autant plus que les huissiers ne rédigent plus que rarement les actes lesquels sont rédigés par les services juridiques des bailleurs ou par les avocats.

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