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Loi ELAN et Bail commercial : nouvelle possibilité de résiliation triennale anticipée pour le bailleur.

Par Quentin Maghia, Docteur en droit.

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.
Décidemment, le droit des baux commerciaux ne cessera jamais d’être entre deux réformes...

Le premier alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » [1].
Le code de commerce impose donc une durée minimale de neuf ans, lors de la conclusion du bail commercial. Rappelons qu’en revanche rien n’interdit aux parties de conclure le bail pour une durée supérieure. Nous voyons d’ailleurs dans cette thèse qu’il s’agit d’une pratique courante car elle offre au bailleur une plus grande marge de manœuvre en ce qui concerne la liberté contractuelle, et le contournement de certaines dispositions d’ordre public.

La règle du minimum légal de neuf ans, quant à elle, est bien d‘ordre public. Il est absolument impossible de prévoir une durée inférieure. Par conséquent, le bailleur étant lié avec le locataire pour neuf ans, il ne pourra résilier le bail de manière anticipée que dans des cas précis. Ce sera notamment l’hypothèse d’une faute du locataire, celle d’une reconstruction, restauration ou surélévation de l’immeuble.

Ainsi, l’alinéa 3 de l’article L.145-4 du code de commerce, jusqu’au 25 novembre 2018 autorisait le bailleur à donner congé de manière anticipée "afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain" [2].

L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité à ce même alinéa en le réécrivant de la façon suivante :
"Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain".

Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation, ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation".

Cette nouvelle technique légale pourrait bien trouver preneur...

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Notes :

[1C. com. art. L 145-4.

[2C. com. art. L 145-4, al. 3.


Vos commentaires

Commenter cet article
  • Dernière réponse : 27 décembre 2018 à 15:45
    Le 19 décembre 2018 à 11:46 , par PAILLEUX JEAN
    loi ELAN

    Information et lecture très intéressante et formatrice pour mes fonctions de conciliateur de justice avec occasionnellement des délégations en matière commerciale.

    • Le 20 décembre 2018 à 06:39 , par Zac
      Résiliation bail commercial

      Cela concerne aussi les ancien baux ou seulement les nouveaux ?

    • Le 27 décembre 2018 à 15:42 , par Quentin MAGHIA

      Merci pour ce retour cher Monsieur.

    • Le 27 décembre 2018 à 15:45 , par Quentin MAGHIA

      Zac, l’extension de la faculté de résiliation triennale du bailleur est d’application immédiate. Il n’a pas été prévu d’aménagement dans le temps de la mesure.