A l’origine, faut-il le rappeler, le notaire est un scribe, un secrétaire (Rois, Ed. ER, Curtius, IV, XXII, 3, p.220 : « Saphan (…) qui ert uns maistrus notaries del temple ».) .
Aujourd’hui, en 2013, il est un officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique. A ce titre, sa responsabilité est importante. Elle peut être civile, pénale, disciplinaire (Cf. Responsabilité des notaires, Jeanne de Poulpiquet, Ed. Dalloz Référence) .
Cet article ne traite que du droit de la responsabilité civile. En tout état de cause, la jurisprudence ne retient, dans la grande majorité de ses décisions, que cette dernière responsabilité.
Les obligations du notaire, du seul fait de son statut, justifient qu’il en soit ainsi. L’officier ministériel investi d’une mission d’autorité publique, et dont les actes équivalent à un jugement, n’a pas droit à l’erreur.
Pour autant, la mise en œuvre de cette responsabilité impose la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et, vu les dispositions de l’article 1382 du Code civil , d’un « lien de causalité » (article 1382 Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »).
La masse conséquente des actes notariés (alliée à un droit de plus en plus complexe) est telle aujourd’hui que les fautes professionnelles deviennent de plus en plus nombreuses.
Cette « profession tournée vers l’avenir » (109 congrès des notaires de France à Lyon, discours de C. Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice) verra son niveau d’accès « élevé » au niveau d’un master par le décret du 13 mars 2013. La formation précédente ne donnait, il est vrai, que de simples juristes quelquefois peu qualifiés et dont l’erreur de plume pouvait avoir des conséquences gravissimes. Espérons que ce nouveau texte modernisera effectivement cette profession.
Quoi qu’il en soit, force est de constater que la jurisprudence est de plus en plus sévère à l’égard des notaires. La faute, que les juges apprécient « in abstracto » en considération du « bon notaire » (un « officier ministériel normalement diligent »), sans toutefois rien préciser de la normalité ni de la notion, très vague, de diligence, impose donc au notaire d’être avisé, compétent, méfiant (CA Lyon, 1ère chambre, 31 mai 2001, Juris Data, n°01-144758) . Tout comportement divergent est donc sanctionnable.
Malgré ces précisions sémantiques, on ne manquera pas de relever que ces critères sont très subjectifs puisqu’ils peuvent s’interpréter très différemment en fonction du contexte, voire de l’époque. Ainsi, et pour en revenir au décret de mars qui tend à élever le niveau des notaires, devra-t-on en conclure que l’obtention dudit sésame donnera meilleure compétence au notaire ? Bien entendu la réponse est négative. La notion même de compétence (savoir, savoir-faire, savoir-être), tirée de l’expérience, est trop complexe à définir et les juges se devraient de juger in concreto tant il est dangereux de fixer une grille de référence en la matière.
Sur l’appréhension de la faute du notaire
L’acte notarié, acte authentique, engage le client ? Cet engagement peut-être très lourd de conséquences. Dès lors, le rédacteur subit la contrainte de délivrer à son client l’intégralité des conséquences qui naîtront de l’acte et ce, quelques soient les compétences de ce dernier (Cass. Civ. 1ère 28 novembre 1995, n°93-15.659 : « Le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences de son client »).
Le notaire se doit donc à la plus grande impartialité vis-à-vis de la partie qui l’a diligenté. Il ne saurait accepter un acte qui néglige « les intérêts d’un client occasionnel pour favoriser des clients habituels » (Cass. Civ 1ère 14 février 1950 : Bull. Civ. I n°44) .
Sur les enjeux financiers de l’acte
Quelques soient ces enjeux, le notaire se doit au devoir de l’impartialité. Mieux, l’acte serait-il gratuit, sa responsabilité ne sera pas exonérée en cas de mise en cause pour inobservation de la diligence, n’aurait-il accepté que de corriger un acte non rédigé par ses soins (Cass. Civ 1ère 16 février 1994, n°91-20.463 : Bull. Civ. I n°69).
Comme nous l’avons précédemment noté, le notaire, autrefois, était un simple scribe. Peut-il aujourd’hui s’exonérer de ses responsabilités en arguant qu’il n’est intervenu que comme un simple rédacteur ?
Sur l’intervention du notaire
Puisqu’il a le pouvoir de transformer un simple acte sous seing privé en acte authentique du seul fait de sa signature et de son sceau, le notaire est obligatoirement engagé dès lors qu’il participe à la rédaction d’un acte. De même, il a l’itérative obligation de s’assurer que les parties ont saisies l’intégralité des engagements qu’elles prennent, des conséquences qui vont en découler. A défaut, il engage, là encore, sa responsabilité.
Sur la défausse du notaire
Hors cas de force majeure ou le mensonge son client, le notaire ne saurait s’exonérer. Et même dans ce dernier cas de figure, s’il apparait que le notaire pressentait l’existence d’un risque, sa responsabilité pourrait être mise en cause.
Mentionnons également que l’exonération peut jouer si le notaire est amené à violer le secret professionnel. Mais dans ce dernier cas, sa responsabilité pourra, là encore, être mise en cause, s’il apparait qu’il aurait pu informer ses clients en « dépersonnalisant » les informations par lui détenues.
Avec quels critères peut-on définir la faute du notaire ?
L’omission d’une formalité essentielle constitue bien évidemment une faute engageant la responsabilité du notaire (Cass. Civ. 1ère 6 février 1979, n°77-15.232 : Bull. Civ. I n°45) .
Il sera également mis en cause s’il omet de vérifier, par exemple, les origines d’un immeuble dont il rédige l’acte de vente, la situation hypothécaire du bien, la présence d’éventuelles servitudes… Bref, une vérification « a minima » du bien en vente.
Au-delà de ces formalités, il a le redoutable devoir de conseil qui lui impose d’informer ses clients sur l’intégralité des risques de l’opération ( Ainsi par exemple, sur le risque de non remboursement d’un prêt : Cass. Civ. 1ère Novembre 2000, n°96-21.732 : Bull. Civ. I n°282).
Et même s’il n’a pas obligation de réaliser certaines formalités, il a le devoir d’informer ses clients d’y procéder, ainsi que de leur indiquer comment faire (Cass. Civ. 1ère 26 novembre 2002 : Bull. Civ. I n°286 ; CA Paris 7 septembre 1999, Gazette du palais) .
Sachant qu’il incombe au notaire d’apporter la charge de la preuve de son absence de faute (Cass. Civ. 1ère 25 février 1997, n°94-19.685 : Bull. Civ I n°75), que ladite preuve est très souvent difficile à établir, le notaire est de plus en plus souvent confronté à l’impossible justification de la réalité de ses prestations. Peut-être devrait-on envisager que les rendez-vous avec les clients soient, à l’instar de ce qui existe en matière de garde à vue, filmées. Se poserait alors le délicat problème du secret professionnel. Mais les notaires tiendront-ils longtemps face à la mauvaise foi de certains acquéreurs ?
Comme noté supra, la faute seule n’engage pas la responsabilité du notaire, sauf pour le demandeur à justifier, d’un préjudice et de l’existence d’un lien causal avec la faute invoquée.
Pourtant, lorsque la faute est avérée, de fait du non respect de l’obligation de conseil ou d’information, « une incertitude affecte presque congénitalement le lien de causalité » (P. Jourdain J-C, Responsabilité civile et assurance). Les juges ont donc obligation, du seul fait de l’existence de la faute, de retenir l’existence du lien de causalité.
Ainsi, par exemple, tel acquéreur se portant pour un bien immobilier sans connaitre précisément l’identité des personnes y composant la SCI venderesse, serait en droit de mettre en cause le notaire qui n’aurai pas jugé bon de transmettre l’identité réelle des vendeurs (fussent-ils sous l’identité d’une personne morale), et à tout le moins le k-bis, voire les statuts de la SCI à l’acquéreur, au motif qu’un grave différend, susceptible de compromettre la vente, existerait entre les associés de la SCI et l’acheteur.
Si le Diable est dans les détails comme le note le proverbe, le notaire se doit d’être son meilleur ami. Et que les acheteurs se rassurent, ils auront toujours, en l’état du droit, les moyens de se retourner contre les fripons et autres incompétents.
Les juges y veillent sévèrement (Cf. Notaires et promoteurs immobiliers : une liaison dangereuse ? , in l’Expansion, 30 décembre 2010) .
Discussions en cours :
Bonjour. Propriétaire d’une maison depuis mai 2006 nous recevons en juin 2017 un courrier d’un avocat disant qu’une partie de notre maison et terrain ne nous appartient pas mais à des héritiers d’une personne décédé ya 80 ans.. Une troisième parcelle appartenant à une autre personne à été vu lors de la recherche du plan cadastral pas demandé par le notaire
Merci beaucoup pour le partage. Pensez-vous qu’un notaire qui ne se déplace pas pour la signature d’un achat immobilier, occasionnant l’abandon de l’achat par les acquéreurs, puisse être inquiété, et si oui, pour quels motifs ? Merci pour le temps que vous prendrez (peut-être) pour nous aiguiller.
La présentation ci-dessus est quelque peu tronquée et c’est un euphémisme.Depuis 1975 existe le Diplôme Supérieur du Notariat (DSN)qui comprend l’obtention d’un DESS notarial (aujourd’hui Master 2) et deux années d’études en alternance durant lesquelles l’étudiant doit réussir à quatre examens semestriels et aux termes desquels le candidat au DSN doit soutenir un mémoire. Cette voie universitaire est celle adoptée en majorité par les notaires .
A côté de cette voie existait une voie professionnelle qui nécessitait au minimum l’obtention d’un master 1 ou maîtrise de droit ,l’admission au centre de formation professionnelle de Paris où l’étudiant suivait une année d’enseignement professionnel et aux termes de laquelle l’impétrant avait deux années de stage.La réforme visée par l’auteur consiste simplement à intégrer dans la formation professionelle l’exigence du master 2 au lieu du simple master 1.
L’exigence en diplômes était donc largement supérieure à la plupart des autres professions juridiques.Je suis donc perplexe sur les motivations de "l’auteur".
Cette discussion est, comme pour beaucoup de professions, même manuelles, totalement dépassée et dans la ligne droite de mai 1968
Pour être un "bon notaire" et être le moins exposé à des fautes professionnelles, il faut avoir de l’expérience et non des diplomes, tres théoriques et bien loin de la réalité de la gestion et de l’étude des dossiers
Tant que l’on aura pas reconnu que le premier "devoir" du notaire est l"écoute et le conseil, et accessoirement, très accessoirement de rédiger des contrats, l’on sera loin de la réalité.
Ancien notaire - 45 ans d’exercice
A votre service
Je ne vois absolument pas le rapport entre cette discussion et mai 68... Mais bon...
Pour le reste, je suis d’accord. Les diplômes sont une chose. La vie - la vraie, celle qui dépasse de loin les cas théoriques d’un enseignement abstrait - est de loin la plus importante. Cette vie, c’est celle que le notaire doit appréhender au quotidien (mariages, divorces, acquisitions, donations, successions, etc.) avec tous les problèmes humains qu’elle suppose.
Une mention spéciale pour les CON (collaborateurs d’offices notariaux, notamment les clercs de notaire).
Ces derniers sont les forces vives du notariat.
Les notaires devraient davantage s’en rendre compte.
Bonjour,
L’expérience ne suffit malheureusement pas. Les "vieux" notaires, tout comme les "vieux" avocats sont empli de certitudes et ne maîtrisent pas toujours les nouveaux textes.
En qualité d’avocat, j’ai eu à connaitre d’actes totalement illégaux rédigés par des notaires qui avaienest "de la bouteille" (mais surement pas la bonne).
Quoi qu’il en soit, comme dans tous les domaines, il y a des gens compétents et des gens incompétents.
Seul bémol, dans cette profession l’incompétence est inadmissible.
Merci de vos interventions à tous.
Pour info, je prépare un article sur la responsabilité pénale des notaires, lequel sera agrémenté, au plus grand plaisir de nombreux lecteurs qui ne manquent pas de communiquer, de plusieurs jurisprudences de condamnations de notaires "ayant de la bouteille"..
Très cordialement.
Bonjour,
merci pour cet article très intéressant et les commentaires le sont autant.
la question de la responsabilité est claire, cependant on ne parle jamais des procurations données au clerc de notaire ( issu de l’office notarial du vendeur) et qui font de fausses déclarations dans un acte notarié en présence du notaire du vendeur rédacteur de l’acte. Qui est responsable le notaire, le clerc de ce notaire ou le notaire du futur acquéreur qui s’est charge d’établir la procuration ?
Le clerc doit serment par écrit et en double original : « je jure de remplir ma mission avec exactitude et probité ». L’habilitation, établie également par écrit en double original, doit être signée par le notaire. Elle peut être générale ou spéciale et doit être transmise avec un exemplaire de la signature du clerc au procureur de la République et à la chambre des notaires.
Les respects de ces exigences n’exonèrent pas le notaire de sa responsabilité. L’habilitation n’est en effet pas une délégation au sens strict du terme. Le notaire ne peut confier à un autre la parcelle de puissance publique qu’il a reçue de l’Etat et de se décharger de sa responsabilité sur un de ses collaborateurs.
D’ailleurs, si le clerc habilité doit signer l’acte, c’est toujours et seulement la signature du notaire qui confère l’authenticité. De plus, si le notaire confère à un clerc les missions qui lui appartiennent il doit veiller à ce que ce dernier soit instruit de toutes les obligations qui pèsent sur lui.
Merci pour ces éclaircissements concernant la responsabilité du notaire.
Bonjour,je vais faire très court,indivision entre deux frères partage valeur du bien 90000e le jour de la licitation vente le mème jour chez le mème notaire la moitie du bien 170000e l,autre moitie estimer a160000e. Deux courriers au notaire (pas de réponse) trois courriers a la chambre départementale avec demande d’avis de la part du Président(avec toute les pièces jointes ) pas de réponse. Quoi faire ?
bonjour
je fus mis devant le tribunal pour liquider ma succession que j’ai avec mon frère .
Le tribunal a nommé un notaire a qui j ai remis des comptes Bancaires et comptes de Notaire qui avait la succession.
il a fait un compte partage entièrement a charges contre moi dépassant l entendement ex / une maison qui est a la succession entre nous deux a toujours était estimée à la location et encore a ce jour entre 600 et 780 €/ mois , Le notaire a mentionné le loyer a 1500€ pour mon frère seul , ce qui revient a dire que la maison serait donne à la location à 3000€ ce qui est aberrant . A regarder de plus près ce compte partage , le notaire en charge de le rédiger a omis la totalité des pièces que je lui ai remis et meme le compte de succession du notaire qui a gérer la succession un temps. Bien sur mon frère avait un avis à tiers détenteur de plus de 115 000F fus a l époque sur les revenus de la succession dont il avait la moitié . Par le fait de cet ATD mon frère n a pu payer les charges afférentes aux immeubles qui composent notre succession . Le notaire a fait fi de toutes les dettes de mon frère et en plus sans preuve a mis a ma charges des loyers que j aurais pris sans aucune preuve . Mon conseil refuse cathegoriquement de faire une action contre lui et ce notaire ne refuse le remboursement d avance de charges qui ont été prise sur mon compte . je suis abasourdi devant autant de fourbe .
Voici quelques années nous sommes dans une dévolution successorale, ayant fournit comme il se doit a notre notaire, notre titre de propriété, la main levée attestant du légataire universel,notre arbre généalogique, celui-ci a établi une prescription trentenaire en omettant des parcelles en 1994 nous avons sur ces mêmes parcelles un autre notaire qui aussi a fait pour nos voisins un usucapion en 1996 nous ne comprenons pas pour prescrire il faut trente ans jusqu’à la preuve du contraire et qui plus est surtout dans le droit fondamental la propriété est sacré, inviolable, imprescriptible, même dans sa non utilisation nul n’est censé perdre un iota de son patrimoine sinon pour cause d’utilité publique alors nous ne saisissons pas très bien comment les notaires chez nous peuvent faire des prescriptions sans vérifier
A ce jour.nous sommes toujours dans la procédure de récupération de notre patrimoine, nous vous laissons le soin d’imaginer nos pertes et profits sur ce nombre d’année.que faire ?
Merci
Merci pour CE SITE, qui permet d’apporter des témoignages éclairant sur certaines dérives, qui, je l’espère, demeurent marginaux, d’autant qu’ils entachent une profession ayant de fait un énorme pouvoirs !
Voici brièvement résumés les faits :
1. ma mère ( 83 ans ) est convoquée à 4 reprises dans une études notariales parisienne, où on lui indique qu’elle est légataire de ma "tante", qui n’a aucun héritier réservataire ( enfant, collatéraux ... ).
2. puis, problèmes à cette Etude, où le clerc en charge du dossier décède, agalement transfert de cette étude à une autre adresse.
3. entre-temps, ma mère retourne s’installer dans son village natal du Jura et après quelques appels téléphoniques laissés sans suite, épuisée et lassée, comme on dit : "elle laisse tombée l’affaire !"
4. J’interroge alors le Fichier des dernières volontés et je relève qu’il y a bien eu un testament déposé en une étude du Val de Marne.
5. J’appelle ladite étude et à chaque fois, je m’entends répondre que le notaire est tour à tour absent, en réunion, voire en vacances ( sic )
6. Le vendredi 20 avril je me risque encore à rappeler cette étude, où il me sera cette fois-ci indiqué que le notaire serait en vacances jusqu’au ... Lundi 14 mai ! ( sic )
7. Dépité et n’y acroyant pas, je décide alors de me rendre à cette étude, accompagnée d’une ancienne auxilliaire de Justice, qui me parle alors d’action en possession ( ? )
Et, là, effectivement je me rends compte que le Notaire est effectivement absent. Après avoir un peu insisté, je suis reçu par une collaboratrice, qui, après vérification dans ses fichiers m’indique que l’étude n’aurait reçu aucun testament de la personne décédée.
Ahuri, je sorts de mon cartable, le compte rendu d’interrogation du fichier ADSN, où il est bien portée la mention qu’un testament aurait été reçu par le notaire de cette étude, et ce en date du 13 novembre 2011.
8. La collaboratrice semble alors visiblement gênée et m’invite finalement à faire ma demande par écrit.
9 C’est dans ces conditions que je repprends contact avec un collaborateur pénaliste du cabinet de Maître Leborgne. Une personne que j’avais rencontré lors d’une conférence initiée par la commission des avocats du Barreau de Paris ( famille ) portant sur le recel de communauté et de succession ...
Cette personne me recommande alors de porter l’affaire auprès de la Chambre des notaires, pour qu’elle prenne acte et ensuite de faire un signalement au Parquet général et à la Chancellerie.
Le tout pour demander çà cette étude de produire l’ORIGINAL de ce testament afin d’être en mesure de vérifier l’écriture et la signature de ma tante !
Au passage, on m’a bien indiqué la mise en place d’un Médiateur, très certainement et infiniment compétent. Mais, qui serait lui-même un ...... notaire ( ? ). N’y a t’il pas là conflit d’intérêts ?
Je connais très bien la face cachée du notariat ! même si tous les notaires ne sont pas à mettre dans le même panier ! Cependant ce sont les rois de la roublardise,ils savent mentir comme personne,trompent leur entourage sous des airs abusés,ce n’est jamais leur faute, manipulateurs et pervers vont jusqu’à essayer de tenter de vous déstabiliser , vous faire craquer . Dès que l’on s’oppose à eux ils deviennent brutaux dans leurs actes et propos ! jusqu’à aller fouiller dans votre vie privée ! au plus profond de votre intimité,cherchant la plus petite faille ! avec un regard pénétrant comme si vous aviez commis un meurtre ! Oui ,il veulent vous tuer, oui ils veulent tout savoir sur vous, sur votre vie, vos amis, enfants,famille,ex-mari,emplois ect...Jusqu’à jouer aux corbeaux ! (preuves) Tout cela parce que vous les avez découverts ! triste sort pour eux, donc ils ne veulent pas être regardé d’une autre façon que celle du tabélion" honorable".Ce n’est pas la fierté qui les amènent à réagir ainsi car ils n’en n’ ont pas !( pour aller fouiller dans votre vie privée !!!! Mais c’est pour leur égo des moins fascinant. Tout ce que j’écris je l’ai vécu et le vie encore ! La dignité est instinctive donc je poursuivrai ces charognards jusqu’au bout de ma vie ! Ce que je déplore c’est que la justice soit aussi longue a mener des enquêtes( fautes de moyens) ! et que ces fraudeurs indélicats soient toujours en état de nuire !! Pensant être couverts par l’immunité !!!Rôdant comme des vautours quoi que vous fassiez !Je ne pensais pas qu’un jour pouvoir détester autant la profession de notaire ! Le CSM ne dit pas la vérité sur le pourcentage de plaintes déposées ? Ils occultent ceux qui lassés ne poursuivent plus ! d’autres qui sont obligés de passer par des tribunaux ! d’autres qui se trouvent être menacés et donc plus le courage de faire face au notaire( réputation,lions club, commerçants ect..) Et puis ceux qui essaient d’obtenir réparation par leur assurance MMA. Car en général les notaires n’aiment pas se cotiser pour un des leurs !!Enfin les statistiques sont faux ! Il est grand temps que le notariat redeviennent au service du public !!!!!!!!!!!!
Et il faut ajouter les avocats qui participent à ces réjouissances en trompant leurs clients...Le mien a été condamné mais cela ne règle pas mon problème. Je pense qu’aucune négociation ne devrait être verbale, que les signatures des testaments authentiques devraient être filmées, et que les notaires ne devraient pas pouvoir représenter la justice lorsqu’ils sont mis en cause. Ceci m’est pourtant arrivé dans une région en droit local (Alsace-Lorraine) et j’ai encore aujourd’hui beaucoup de difficultés à faire valoir mes droits
Exemple de situation kafkaienne : un notaire établit un testament authentique et la justice lui permet de participer à la négociation, où il finit par arriver à faire signer un protocole d’accord basé sur des mensonges. Il affirme que cette négociation ne peut être que verbale et ainsi ne produit aucun décompte, affirme qu’il y a un avenant sur une assurance-vie sans même vérifier le contenu. Et ainsi se défosse de sa mise en cause pour nullité d’un testament authentique qui n’a pas de numéro de page, où il manque le paraphe de la dernière page et où la signature n’est incontestablement pas celle du testateur présumé. Une expertise a été réalisée par un expert confirmé.
C’est une vraie situation qui se passe dans une région particulière (droit local). Le protocole d’accord est lu brièvement, signé sur le coin d’un bureau....ne m’est pas remis en copie....et je découvre finalement que ce document homologue directement la succession....Responsabilité du notaire dites-vous ? Comment peut-on accepter qu’un notaire participe à une négociation où il est directement mis en cause et ceci quand bien même un deuxième notaire assiste, sans me recevoir et sans avoir aucun décompte.