Par Pauline Darmigny, Avocat.
 
 

La responsabilité du syndic de copropriété.

Dans tout immeuble organisé en copropriété, l’ensemble des copropriétaires est regroupé en un Syndicat de copropriétaires lequel est représenté par un syndic de copropriété dûment mandaté. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, est élu un cabinet de syndic de copropriété pour une durée de 3 ans renouvelable.

1. Les pouvoirs et attributions du syndic de copropriété.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient expressément les diverses missions confiées au syndic de copropriété.

Le syndic est chargé notamment, de faire respecter, par l’ensemble de la copropriété, les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble ainsi que les décisions qui ont été votées en assemblée générale. Il est d’ailleurs tenu de respecter les délais de réalisation de ces décisions votées et d’accorder un soin particulier aux décisions les plus urgentes.
Le syndic peut en effet engager sa responsabilité s’il n’a pas procédé à l’exécution d’une décision urgente votée par l’assemblée générale des copropriétaires.

D’une façon générale, le syndic est « gardien » de l’immeuble. Il doit alors veiller à assurer la gestion, la conservation et le bon état général des parties communes. En cas de dommage causé à la copropriété, le syndic doit, de sa propre initiative, faire exécuter les travaux qui seraient les plus urgents. Là aussi, en cas de dommage causé à la copropriété, du fait de la négligence du syndic n’ayant pas fait exécuter les travaux les plus urgents, le syndic engage sa responsabilité.

La Cour de Cassation a notamment évoqué dans l’une de ses décisions, certains exemples de travaux urgents :
- La réparation d’une canalisation (partie commune) provoquant des inondations et générant des odeurs pestilentielles ;
- La réparation d’un balcon (partie commune) dans un tel état de délabrement qu’il met en danger la sécurité des personnes ;
- La réparation de fissures dans une façade en partie commune provoquant des infiltrations chez un copropriétaire (Cass, civ 3ème, 10 janvier 2012, n°10-26207).

Le syndic est également tenu de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le Syndicat des copropriétaires doit répondre.

Au titre de la gestion comptable et financière de la copropriété, le syndic prévoit le budget prévisionnel qu’il soumet au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Il procède ensuite à l’appel des provisions et se charge de les collecter auprès de chaque copropriétaire. En cas de défaillance de l’un d’eux, le Syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, a la capacité d’agir en justice pour obtenir le recouvrement forcé des charges de copropriété à l’encontre d’un copropriétaire récalcitrant.

Le syndic est également tenu de conserver toutes les archives du Syndicat des copropriétaires.

Lors de la vente d’un lot d’un copropriétaire cédant, le syndic est celui qui produit un état daté faisant les comptes entre les dettes éventuelles du copropriétaire cédant et ses créances à l’égard du Syndicat des copropriétaires.

Si le syndic est compétent pour faire voter en assemblée générale les décisions, il est dans l’obligation de veiller à leur bonne exécution. Si la décision porte sur des travaux relatifs à une ou plusieurs partie(s) commune(s), le syndic se doit de vérifier que les travaux sont exécutés correctement et il doit même les réceptionner, et constater leur bon achèvement.

Si un entrepreneur a réalisé des travaux qui génèrent par la suite des désordres, le syndic est tenu d’engager la responsabilité décennale de l’entrepreneur. S’il est négligent et laisse passer le délai pour agir à son encontre, le syndic engage sa responsabilité à l’égard de toute la copropriété.

Si le syndic est tenu de faire exécuter les travaux votés en assemblée générale, il doit les faire exécuter à la lettre et notamment … à la virgule près en ce qui concerne leur montant.

La Cour de Cassation a considéré qu’un syndic avait engagé sa responsabilité à l’égard des copropriétaires alors qu’il avait fait exécuter des travaux d’ascenseur (votés en assemblée générale), à un prix supérieur à celui qui avait recueilli le vote et l’approbation des copropriétaires. En l’espèce l’assemblée générale avait voté des travaux d’ascenseur portant sur un montant global de 23.100 euros et le syndic avait fait exécuter ces travaux mais au prix de 33.570 euros.

Hormis ces attributions prévues expressément par la loi, le syndic de copropriété est tenu d’accomplir sa mission qui n’est ni plus ni moins qu’un mandat au sens des articles 1992 et suivants du Code civil.

La mission du syndic est contractuellement prévue au sein du contrat de syndic soumis au vote et à l’approbation du Syndicat des copropriétaires.

Le contrat de mandat du syndic prévoit notamment : la durée de ses fonctions et les conditions de son renouvellement, la rémunération du syndic mais aussi toute autre spécificité que le syndic pourrait soumettre au Syndicat de copropriétaires.
La plupart du temps, le contrat de mandat du syndic est un contrat-type qui prévoit la détermination de la rémunération du syndic souvent sous une forme forfaitaire.
Le contrat peut aussi prévoir les prestations comprises dans la mission du syndic. On peut d’ailleurs y préciser que parmi ces prestations, le syndic sera tenu, dans le cadre de sa mission générale de gestion et d’administration des parties communes, de procéder, au sein de la copropriété, à des visites périodiques.

En tant qu’il représente le Syndicat des copropriétaires qui le mandate, le syndic est tenu de se conformer à ce que le Syndicat des copropriétaires lui demande de faire. Ses missions et attributions sont définies précisément dans le cadre du périmètre de ses attributions légales et contractuelles, ni plus ni moins.

Ainsi, en cas de dommage, sa responsabilité sera appréciée à hauteur de ses missions et attributions.

2. La responsabilité du syndic de copropriété.

En tant que mandataire du Syndicat des copropriétaires, le syndic est tenu d’accomplir les termes de son mandat au sens des articles 1991 et suivants du Code civil. Il répond ainsi des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat.

A ce titre, l’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire de façon générale « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

Cela signifie qu’il engage sa responsabilité de deux façons, contractuellement à l’égard de celui qui l’a mandaté, à savoir le Syndicat des copropriétaires et civilement à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait d’une faute du syndic.

Une responsabilité contractuelle.

Dans l’hypothèse où le syndic serait négligent à entreprendre le démarrage de travaux afin de permettre la cessation d’un dégât des eaux à répétition dont l’origine se trouverait sur une partie commune, qui provoquerait des dommages considérables au sein d’un lot de copropriété, le syndic engagerait sa responsabilité, de nature contractuelle, à l’égard du propriétaire du lot sinistré.

Une responsabilité délictuelle.

A titre d’exemple, un syndic qui n’aurait pas fait réparer la porte du parking menant aux emplacements de parking, qui aurait conduit au vol d’une voiture appartenant à un tiers venu rendre visite à un occupant de l’immeuble, engage sa responsabilité à l’égard de ce tiers, sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun de l’article 1240 du Code civil.

Concrètement cela signifie que ce tiers pourrait agir en responsabilité contre le syndic pour le vol de sa voiture, à condition de rapporter la preuve que, sans la négligence du syndic, un tel vol ne serait pas intervenu.

En effet, la responsabilité du syndic n’est pas une responsabilité de plein droit qui serait présumée, mais sinon une responsabilité sur faute prouvée.

Enfin sachez que si le Syndicat des copropriétaires n’était plus satisfait de la qualité des missions et prestations exécutées par le syndic, il peut révoquer le contrat de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires à condition de réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Maître Pauline DARMIGNY

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Vos commentaires

  • Bonjour Maître,
    Notre copropriété est dans une impasse terrible (malheureusement suspendu en plus par la crise covid 19 !)
    En effet, voilà 2 ans que nous avons fait refaire la toiture de l immeuble pour environ 38000€
    Nous avions voté et adopté la résolution avec une assurance dommages ouvrage pour 1750€.
    Il y a eu de multiples désordres lors de l exécution des travaux suivi par le syndic. Ilya eu par exemple des fuites d’eau pendant et après les travaux lors de gros orages. Il y a finalement eu réception des travaux par le syndic avec des réserves portant sur des détails (fil d antenne, bout de baccula tombé dans les greniers), mais rien de très important.
    Cependant la propriétaire du dernier étage étant toujours avec des fuites d’eau dans son appartement, à refusé que l entreprise vienne corriger les défauts comme elle le proposait.avec le syndic, cette propriétaire a fait mandaté une expertise judiciaire en vu d’engager une procédure judiciaire contre la société et son assurance Décennale. Je précise que les autres copropriétaires étaient informés de ces faits avec plusieurs mois de retard !
    Parla suite, vous devinez, la société à déposé le bilan, l avocat nommé par le syndic pour défendre la copropriété nous fait une proposition de 70000 € de l assurance Décennale en nous conseillant fortement de l accepté, car ces confrères ont eu des bruits que cette assurance Décennale serait en train de faire faillite !
    Or le syndic, nous propose des devis de respectivement 65000€ de la société qui nous a fait les travaux ! Et 2 autres de 80000 et 100000 € sur la base du rapport d’expertise !
    Au secours, nous avons donc refusé la proposition de l assurance Décennale à 70000€
    Ensuite l’assurance Décennale a réellement fait faillite !
    C’est un appel au secours que je vous lance Maître, en effet je sais que le syndic n’a pas pris l assurance Dommages Ouvrage, j’ai vérifié sur internet, c’est une faute grave qui engage sa responsabilité, y compris pénale.
    Avant le covid 19, le syndic nous a fait tourner en rond avant de l’avouer, le syndic essaye encore de s’en sortir en me disant qu ils ne sont pas techniciens ! Je leur ai carrément dit que je ne payerai jamais, qu ils étaient responsable pour faute professionnelle et que leur responsabilité serait engagée, nous avons demandé un Rdv avec le directeur du syndic. Qu en pensez vous :j ai la ferme intention de lui demander de payer la réfection de notre toiture avec son assurance professionnelle, faute de quoi nous l attaquerons en justice.
    Pensez-vous que ma stratégie est la bonne ?
    Merci à vous de nous aider par vos conseils Maître, nous sortons déjà de 3 procédures en 15 ans, nous n’en pouvons plus de subir les syndics incompétents, les entreprises malhonnêtes et la durée de 20 ans de procédures
    Bien cordialement

  • par Gérald P. , Le 9 mars à 14:50

    Le Conseil syndical a pris la décision de ne plus réparer la porte automatique du parking collectif (la résidence a 6 ans) en le justifiant par le fait qu’il est lourd et tombe souvent en panne.

    L’accès y est donc aisé.

    Cette décision est-elle valable en sachant que nous avons nos voitures à la merci du premier venu ?
    La responsabilité du syndic peut-elle être engagée si il y a dégradation des véhicules ?
    Est-ce que, en qualité de co-propriétaire, je peux réclamer la réparation de la fermeture du parking ?

    Je vous remercie de l’attention que vous porterez à mes questions.
    Cordialement.

  • Bonjour,
    Vivant une dégradation de notre immeuble sur le temps par les responsabilités conjointes de copropriétaires-bailleurs répugnant à la dépense conjointement à l’inertie du syndic,qui ont en point commun "percevoir" ; c’est à en pleurer,ou en venir s’apprêter engager des poursuites ce dont je me résout y demeurant. Je tiens particulièrement vous remercier pour vos informations simples, concises, et claires dans un domaine aux méandres Napoléoniennes. Bien à vous, Didier Gandon

    • par DARMIGNY Pauline , Le 22 juillet 2019 à 10:42

      Cher Monsieur,

      Je vous remercie et demeure à votre disposition en cas de besoin.

      Bien cordialement.

  • par Petit Micheel , Le 11 mai 2019 à 17:10

    La question d’un vote proposé à l’assemblé générale (et approuvé) mais qui ne contenait aucune réserve quant à la situation d’un lot particulier n’est pas traité.
    Il serait bon d’approfondir ce point précis.

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