Par Maud Avril-Logette, Avocat.
 
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  • Parution : 22 octobre 2019

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Vente Immobilière et Risque naturels : vigilance renforcée pour le vendeur en cas d’évolution du risque.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation précise ici l’étendue de l’obligation d’information du vendeur dans l’hypothèse d’une évolution du risque naturel entre la signature de la promesse synallagmatique de vente et l’acte authentique de vente Civ.3, 19 septembre 2019, n°18-16700 et n°18-16935, n°18-17562)

En la matière et pour rappel le cadre législatif est le suivant, l’article L 125-5 du Code de l’environnement dispose en son premier alinéa : « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ».

L’alinéa 2 prévoit et précise que dans l’hypothèse d’une mise en location du bien, dans le cadre d’un bail d’habitation, ou dans le cadre d’un bail commercial, un état des risques naturels et technologiques soit remis par le bailleur au locataire.

La sanction du non-respect de cette obligation est rappelée à l’alinéa 5 :
« En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

Il instaure donc une sanction spécifique pour le manquement à l’obligation précité.

L’article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur remette au stade de la promesse synallagmatique de vente un dossier de diagnostique technique comprenant notamment ledit état des risques naturels techniques et technologiques.

En cas d’évolution des informations données dans cet état des risques naturels et technologiques, l’article L271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose en ses alinéas 2, 4 et 5 :
« Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente ».

« Si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant ».

Le cadre légal est donc parfaitement clair sur le devoir de mise à jour de l’information donnée au stade de la promesse par le vendeur, en cas d’évolution du risque d’ici la réitération de l’acte devant notaire.

C’est dans cette droite ligne que s’inscrit l’arrêt précité.

Les faits sont les suivants : par acte sous seing privé du 23 mars 2008, puis par acte authentique de vente du 13 mars 2009, la SCI LCS vend à la SCI CM un terrain de camping situé sur la commune de CASTERA-VEDUZAN, outre le fonds de commerce y afférant. Le Cabinet S. est chargé d’établir le dossier technique comprenant l’état des risques naturels et technologiques. A la suite de cette vente, l’acquéreur va se voir opposer un refus du permis de construire d’un local technique pour une piscine chauffée. Elle décide donc d’assigner le vendeur en résolution de la vente et indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subi consécutivement au défaut d’information sur l’évolution du plan des risques naturels prévisibles (PPRNP).

Les juges du fond font droit à cette demande, prononce la résolution de la vente et condamne le SCI LCS à restituer le prix de vente.

La venderesse oppose deux moyens intéressants, dans le cadre de son pourvoi, pour critiquer ledit arrêt :
- 1) En application de l’article 1589 alinéa 1 du Code Civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente, c’est donc à la date de la signature de la promesse qu’il convient d’apprécier le dossier technique fourni et par là même un éventuel manquement du vendeur à son obligation d’information.
- 2) Aux termes de l’article L125-5 du Code de l’environnement, le vendeur doit informer l’acquéreur sur le plan de prévention des risques naturels et technologiques au regard des informations mises à disposition par le préfet. En l’espèce, les informations mises à disposition par le site de la préfecture au jour de la signature de l’acte authentique n’incluait pas l’arrêté du 25 novembre 2008 qui avait classé la parcelle en zone rouge.

La Cour de cassation rappelle en réponse au premier moyen qu’en application des article L125-5 du Code de l’Environnement, et des articles L271-4 et L271-5 du Code de la Construction et de l’habitation lorsque le bien est situé dans une zone soumise à un plan de prévention des risques naturels et technologiques, le dossier de diagnostic technique doit être mis à jour au jour de la signature de l’acte authentique, il ne s’agit là que d’une application stricte des dispositions légales précitées.

L’appréciation du manquement du vendeur à son obligation d’information, en matière d’état des risques naturels et technologiques, s’effectue au jour de la signature de l’acte authentique et non au jour de la signature de la promesse synallagmatique.

Au second moyen, la Cour de cassation répond conformément à ce que les juges du fond avaient retenu que le site internet de la préfecture n’avait qu’une valeur informative, et qu’il appartenait au vendeur de consulter le recueil des actes administratifs des services de l’Etat qui comportait la publication dudit arrêté à la date du 18 février 2009…

Si le rappel de l’obligation de mise à jour de l’information donnée par le vendeur entre la signature de la promesse et la réitération de l’acte par acte authentique ne pose aucune difficulté dès lors qu’elle s’inscrit fort logiquement dans le cadre légal fixé en la matière, l’accès à la source de cette mise à jour interroge beaucoup plus.

La Cour de cassation tout comme les juges du fond, ont ici considéré que le vendeur aurait dû, durant l’intervalle entre la signature de la promesse et la réitération de l’acte authentique, consulter le recueil de publication des actes administratifs des services de l’état…plutôt que le site internet de la Préfecture, ce que n’avait d’ailleurs pas fait non plus le professionnel en charge du diagnostic !

La décision semble ici quelque peu rigoureuse à l’égard du vendeur… qui n’avait pas nécessairement connaissance de l’existence dudit recueil et qui pouvait raisonnablement croire, il nous semble, dans une ère du tout numérique, que le site de la préfecture serait à jour !

Le devoir de vigilance ici renforcé à l’égard du vendeur implique également nécessairement ceux des professionnels accompagnant le vendeur à notre sens… notaire et auteur du diagnostic avec un degré encore plus fort.

Vigilance donc…est assurément le mot de la fin.

Maud AVRIL-LOGETTE
Avocat spécialiste en droit immobilier, qualification spécifique en droit de la construction

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