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  • 1re Parution: 14 novembre 2018

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Guide de lecture.
 

Le "Smart City Scheme" à l’Ile Maurice : une nouvelle opportunité pour les investisseurs.

Le vent des « Smart Cities » souffle sur l’Ile Maurice. Séduites par cette nouvelle vitrine de modernité, les autorités mauriciennes se sont converties à ce concept de « villes intelligentes » qui associent Internet à la gestion des énergies et des déchets.

A l’image de ce qui se pratique déjà en Europe, en Asie ou aux Etats-Unis, Port-Louis a lancé en 2015 un ambitieux « Smart City Scheme ». Son objectif ? Sous l’appellation générique de « Smart Mauritius », faire du pays un centre de l’urbanisation futuriste.

I- Le concept de la « Smart City »

Une « Smart City » est une ville qui exploite tous les nouveaux progrès technologiques des communications et de l’information dans de multiples secteurs.

La « Smart City » a pour principal objectif d’optimiser l’utilisation des infrastructures disponibles en termes de construction, transport, environnement et/ou gouvernance.

Cette ville se doit d’assurer une gestion intelligente des infrastructures architecturales, d’offrir des services numériques à jour, tout en mettant en valeur tant le côté social et environnemental du projet.

Théoriquement, la « Smart City » priorise l’accès à une résidence luxueuse bien intégrée dans son environnement et surtout à la pointe des nouvelles technologies. Elle exploite à la fois les compétences des citoyens locaux tout en apportant une grande innovation en matière de services numériques.

II- Le « Smart City Scheme » à l’Ile Maurice.

C’est en 2015 que le « Smart City Scheme » (SCS) a officiellement été lancé par le Board of Investment (l’Agence nationale de promotion de l’investissement).

Le projet a obtenu le soutien du gouvernement mauricien qui a mis à disposition des structures fiscales et non fiscales adaptées afin de motiver les investisseurs locaux et internationaux.

A l’Ile Maurice, le concept de « Smart City » rencontre un franc succès auprès des investisseurs étrangers et présente également de nombreux avantages pour les locaux.

2.1 La vision et les objectifs.

Le projet « Smart Mauritius » est un ambitieux programme de développement économique qui vise à consolider l’Ile Maurice en tant que hub international d’affaires et de finance.

La dynamique du « Smart City Scheme » est de créer des espaces de travail, de vie et de loisirs (« working, living and leisure space ») qui seront respectueux de l’environnement, généreront leurs propres ressources en termes d’énergie et d’eau, procureront de la connectivité, et réduiront les problèmes de circulation.

Les objectifs du « Smart City Scheme » sont :
- la création à l’Ile Maurice de « Smart Cities » avec des aménagements à usage mixte comprenant des bureaux et des infrastructures commerciales, résidentielles et de loisirs, intégrant de façon cohérente un plan directeur qui se focalise sur l’innovation, la durabilité, l’efficacité et la qualité de vie.
- La création d’un environnement propice au travail, à la vie quotidienne et aux loisirs qui vise à générer ses propres ressources énergétiques et pour d’autres usages, et à procurer une connectivité de pointe, un système de transport ultra moderne et à réduire les embouteillages.
- La promotion et la coordination d’une utilisation et d’un développement planifiés des terres.
- La bonne gestion, le développement et la conservation des ressources naturelles et humaines afin de promouvoir le bien-être social et économique de la communauté, ainsi qu’un meilleur environnement.
- Le développement économique durable.
- La promotion d’activités économiques ciblées en vue d’une augmentation des investissements directs étrangers et des exportations vers des économies en croissance rapide, tout en renforçant la base industrielle et de services et en favorisant la diversification économique.

2.2 Le cadre juridique.

Le « Smart City Scheme » a été mis en place sous le Investment Promotion Act.

L’Investment Promotion (Smart City Scheme) Regulations 2015 contient des dispositions plus détaillées applicables aux entreprises qui envisagent de développer un projet sous le « Smart City Scheme ».

A l’Ile Maurice, le Board of Investment, sous la tutelle du Ministre des Finances, est le principal interlocuteur des investisseurs concernés par le « Smart City Scheme ».

Landscope (Mauritius) Ltd, société publique chargée d’administrer les terrains de l’Etat sur lesquels doivent être développées les « Smart Cities », travaille en étroite coopération avec le Board of Investment.

Un comité ad hoc a été créé au sein du Board of Investment (le « Smart City Scheme Technical Committee ») pour approuver ces projets.

Sous le « Smart City Scheme » (SCS), plusieurs critères doivent être respectés.

Ainsi, le projet, autre qu’un technopôle, doit :
- être développé sur des terrains d’une superficie d’au moins 21,105 hectares (50 arpents).
- Adhérer au concept « travail, vie, loisirs » et permettre à une majorité de la population résidente de vivre et de travailler dans un même lieu.
- Permettre le développement d’un ensemble combiné de surfaces commerciales et d’activités, de zones vertes et de loisirs, d’espaces résidentiels, d’hôtels, de commerces, d’espaces et de services publics, dans un environnement urbain fonctionnel et axé sur les piétons.
- Réserver à la vente au moins 25% des propriétés résidentielles aux citoyens mauriciens ou aux membres de la Diaspora Mauricienne enregistrés en tant que tels auprès du Board of Investment sous le « Mauritian Diaspora Scheme ».

Des avantages fiscaux et administratifs particulièrement favorables sont proposés aux investisseurs : absence de « Land Conversion Tax » (sauf pour la partie résidentielle), absence de taxe douanière (sauf sur le mobilier), absence d’impôt sur les sociétés (pour les 8 premières années du projet), octroi de la nationalité mauricienne pour tout investisseur participant à hauteur de 5 M USD minimum dans un projet de « Smart City ».

L’un des principaux obstacles auxquels sont confrontés les promoteurs est toutefois celui de l’obtention des permis de conversion des terres lorsque celles-ci ont une destination agricole.

L’administration mauricienne insiste sur le fait que les promoteurs doivent être exemplaires s’agissant de l’utilisation des technologies vertes (afin de limiter l’empreinte carbone du pays) et faire en sorte que les « Smart Cities » soient le plus autonomes possible pour leur approvisionnement en électricité (énergie renouvelable), la distribution de l’eau potable et pour la gestion des déchets.

Aujourd’hui, une vingtaine de projets de « Smart Cities » sont à un stade plus ou moins avancé.

Neuf (9) d’entre eux [1] ont reçu une « Letter of confort » du gouvernement mauricien.

III- Acheter une propriété résidentielle sous le « Smart City Scheme ».

Tout citoyen mauricien, mais également tout ressortissant étranger, peut acquérir une propriété résidentielle sous le « Smart City Scheme » soit sur plan, soit en cours de construction, soit à l’achèvement du programme.

La tendance observée depuis quelques années à l’Ile Maurice est l’achat sur plan ou « la Vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA).

A l’Ile Maurice, la vente d’immeubles à construire fait l’objet d’une règlementation spécifique stricte prévue par le Code civil mauricien, dont les dispositions essentielles sont très proches de celles du Code civil français.

L’article 1601-3 du Code civil mauricien définit ainsi la VEFA :

« La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

3.1 Le Contrat de réservation – « CRP »

Appelé contrat préliminaire, contrat de réservation, contrat de réservation préliminaire, ou encore « CRP », il prend la forme d’un avant-contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le contrat de réservation d’un logement en VEFA détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles la vente se fera. Ce contrat engage le vendeur (le promoteur), si le programme est commencé, à réserver un logement à l’acquéreur.

Le contrat préliminaire VEFA est purement facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la vente en l’état futur d’achèvement d’un tel avant-contrat.

L’acquéreur ne doit verser aucune somme d’argent avant la signature du contrat de réservation préliminaire VEFA.

En revanche, si l’acquéreur signe un contrat de réservation préliminaire, le vendeur peut éventuellement lui demander de verser un dépôt de garantie sur un compte bancaire ouvert à son nom en contrepartie de la réservation du logement.

Le promoteur dans une vente en l’état futur d’achèvement garde la faculté, bien que le contrat préliminaire ait été signé, de ne pas réaliser les constructions, auquel cas il doit restituer le dépôt de garantie éventuel versé par l’acquéreur et de son côté, l’acquéreur peut sous certaines conditions renoncer au projet et demander la restitution de son dépôt de garantie.

Le contrat de réservation peut être réalisé :
- soit chez un notaire, lequel qui vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente,
- soit sous seing privé, directement entre le vendeur et l’acquéreur.

L’intervention d’un notaire et le recours à un acte authentique sont cependant conseillés, le contenu du contrat de réservation obéissant à des règles particulières obligatoires (article 1601-38 et suivants du Code civil mauricien).

3.2 Le dépôt de garantie en VEFA.

En contrepartie de la réservation du bien en VEFA, l’acquéreur verse à la signature du contrat de réservation préliminaire VEFA un dépôt de garantie.

L’article 1601-42 du Code civil mauricien dispose que :
"Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 25 pour cent du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la venté n’excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 p.100 si ce délai n’excède pas deux ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède deux ans".

Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur (article 1601-43 du Code civil mauricien).

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente et devront être restitués à l’acquéreur si la vente en l’état futur d’achèvement VEFA n’est pas régularisée.

3.3 L’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement et les paiements

L’acte de vente en l’état futur d’achèvement est obligatoirement rédigé en la forme authentique, c’est-à-dire par un notaire.

Il doit contenir diverses mentions prévues par le Code civil mauricien, et notamment :
- une description exacte et détaillée du bien « en l’état futur d’achèvement »,
- la date d’achèvement de la construction,
- la date de livraison exprimée en mois, avec pénalités de retard en cas de dépassement,
- les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que toutes les assurances-construction (biennale, décennale…),
- la mention des autorisations administratives (permis de construire…),
- le prix du bien immobilier et le calendrier de l’échelonnement obligatoire des paiements.

Le projet d’acte de vente VEFA accompagné des documents doit être communiqué à l’acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la vente en l’état futur d’achèvement définitive afin de lui permettre de les examiner.

Le prix d’acquisition du bien immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement n’est payé qu’en fonction de l’avancement des travaux.

L’article 1601-30 du Code civil mauricien dispose ainsi que :

« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35 p.100 du prix à l’achèvement des fondations ;
70 p.100 à la mise hors d’eau ;
95 p.100 à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition (…) ».

Les appels de fonds en VEFA s’opèrent après constatation de l’état d’avancement des travaux par un professionnel indépendant.

3.4 Les garanties pour l’acquéreur

Les garanties d’achèvement et de remboursement (articles 1601-31 et suivants du Code civil mauricien) :

La garantie financière d’achèvement de l’immeuble, dite « GFA », résulte soit de l’existence de conditions propres à l’opération, soit (et de préférence) de l’intervention d’une banque ou d’un établissement financier ; l’établissement financier s’engageant, en cas de défaillance du promoteur, à faire l’avance des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux du bien immobilier en l’état futur d’achèvement.

Les garanties biennale et décennale (article 1646-1 du Code civil mauricien) :
- La garantie biennale : le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux (2) ans à compter de la réception des travaux.
- La garantie décennale  : le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, pendant dix (10) ans, à compter de la réception des travaux, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et 2281.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

L’assurance Dommages-Ouvrage.

L’assurance Dommages-Ouvrage est une assurance obligatoire pour le Promoteur d’une opération immobilière VEFA. Cette assurance est essentielle, car c’est elle qui va permettre une prise en charge immédiate par l’assureur des travaux relevant de la garantie décennale.

Ainsi, la mise en œuvre des réparations sera effectuée sans délai, et surtout, sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’issue des procédures judiciaires engagées à l’encontre des entreprises et sous-traitants intervenus dans l’édification des ouvrages.

Cette assurance permet donc que les réparations soient effectuées, avant que les procédures d’expertise ne déterminent la part de responsabilité des chacun des intervenants.

Michaël MLADENOVIC
Avocat à la Cour (Lyon)
FRANCE/MAURITIUS
mm chez av2m-avocats.com

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Notes de l'article:

[1« Cap Tamarin », « Beau Plan », « Medine », « Mon Trésor », « ENL Smart City », « Royal St Louis », « St Félix », « Trianon City », « YiHai Investment.

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