Par Audrey Benois, Avocat.
 
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Vente d’un local commercial : notification préalable au locataire et prix excluant les frais de négociation.

La Cour de cassation a statué le 28 juin 2018 [1] sur les conditions d’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce. Cet article, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (loi Pinel), impose à tout propriétaire d’un local commercial d’informer son locataire du projet de vente du local afin que celui-ci puisse, dans les conditions fixées à l’article, exercer un droit de préemption.

La notification que le bailleur est tenu de faire parvenir au locataire doit mentionner « le prix et les conditions de la vente envisagée ». Cette notification vaut offre de vente. Il faut donc en déduire que son acceptation par le locataire vaut acceptation et donc vente parfaite en application des dispositions de l’article 113 du Code civil.

1. Les faits de l’espèce : une notification tardive par le bailleur.

Les faits de l’espèce sont les suivants : le propriétaire d’un local commercial, décidé à vendre ledit local, contacte un agent immobilier. L’agent immobilier trouve un acquéreur et un prix est fixé, comprenant, bien évidemment, les honoraires de l’agent immobilier.

Le propriétaire, se remémorant certainement tardivement les dispositions de l’article L.145-46-1, notifie alors à son locataire son intention de vendre. La notification vise bien le prix de vente, comprenant les honoraires de l’agent immobilier. Le locataire déclare accepter l’offre de vente hors honoraires d’agence. Le propriétaire assigne alors le locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur pour voir ce dernier autorisé à acquérir le bien immobilier.

La Cour d’appel, suivie en cela ensuite par la Cour de cassation, décide que la notification au locataire par le bailleur de son intention de vendre et du prix de vente doivent être un préalable à la mise en vente du bien auprès de tiers. La Cour de cassation précise en outre que l’offre de vente ne peut inclure les honoraires de négociation.

Et la Cour de cassation de conclure que puisque « le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la Cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ».

2. Les précisions apportées par la Cour de cassation : sanction d’une notification tardive par l’exclusion des frais de négociation.

L’arrêt du 28 juin 2018 vient ainsi apporter deux précisions sur les conditions d’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

La première porte sur le calendrier imposé au propriétaire d’un local commercial souhaitant vendre son bien : la notification au locataire est un préalable obligatoire. Ainsi, il est vain pour un propriétaire de tenter d’abord de négocier la vente de son bien avec un tiers, par l’intermédiaire ou non d’une agence immobilière, puis de proposer la vente du bien à son locataire, en y incluant les honoraires de l’agence. La chronologie de la mise en vente doit respecter un ordre strict, le locataire d’abord et les tiers ensuite, les tiers n’étant sollicités qu’en cas de refus du locataire ou de non-obtention d’un financement par ce dernier.

La seconde précision apportée par la Cour de cassation porte sur le prix de vente du bien dans le cadre de l’offre faite par le bailleur au locataire : ce prix s’entend hors frais de négociation par un intermédiaire. Cette précision ne figure pas dans les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce mais est tout à fait justifiée.

En effet, puisque le bailleur doit s’adresser directement à son locataire, sans aucune recherche préalable, aucune facturation de frais de négociation ou de recherche d’acquéreur ne se justifie à quelque titre que ce soit.

L’arrêt du 28 juin 2018 exclut donc les ventes entre bailleurs et locataires du champ de compétence des agents immobiliers, leur rémunération étant exclue, et ceci de façon tout à fait logique et compréhensible.

Toutefois, comme l’indique Monsieur Jacques Lafond, Docteur en droit : « Il est vrai qu’un cas de figure particulier peut se présenter : celui où le propriétaire bailleur charge un agent immobilier de trouver un acquéreur et le mandate afin de procéder à la notification préalable d’une offre de vente au locataire en place. Si le locataire préempte, l’agent immobilier pourra-t-il prétendre à une commission et le locataire pourra-t-il en être rendu débiteur ? » [2]

Une telle situation justifierait certainement davantage que le locataire prenne les frais d’agence à sa charge. Cependant, dans les faits de l’espèce, la notification au locataire avait bien été faite par le propriétaire, et non par l’agence, ce qui justifiait d’autant moins que le locataire ait à supporter de quelconques honoraires de négociation.

Il s’agit du second arrêt rendu par la Cour de cassation sur l’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce. En effet, dans un arrêt en date du 17 mai 2018 [3], la Cour de cassation avait précisé que les dispositions de cet article ne sont pas applicables au locataire qui ne loue qu’une partie d’un ensemble immobilier en cas de vente globale d’un ensemble immobilier dont fait partie le bien loué. La Cour de cassation venait ainsi simplement rappeler les dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-46-1.

Avec l’arrêt du 28 juin 2018 la Cour de cassation va plus loin, apportant des précisions ne figurant pas dans le texte de l’article.

Notes :

[1Cour de cassation, Troisième chambre civile, 28 juin 2018, n° 17-14605.

[2Jurisclasseur Notarial, Fascicule 490, §17.

[3N° 17-16113

Audrey Benois
Avocat au Barreau de Paris
www.benois-avocat.fr

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Vos commentaires

  • ce cas d’espèce me semble pouvoir être réglé simplement dans le contrat de bail, A partir du moment où le contrat exclu l’agent immobilier de la signification de la vente, celui ci ne peut prétendre à aucune rémunération, le contrat étant entre le bailleur et non pas un quelconque mandant et le preneur et la clause de notification précise en général la signification par le bailleur, il en résulte qu’une clause incluant un mandant pourrait être incluse, en tel casse pose la question de l’acceptation par le preneur. Mais Article L145-46-1 dispose que :
    "Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire …." cet article étant d’ordre public il ne prévoit pas d’intermédiaire. la clause incluant un mandant pourrait donc être qualifiée d’abusive surtout si le bailleur est un professionnel ou averti.

    • par wilenski , Le 16 décembre 2019 à 16:32

      puis-vendre mon magasin en viager ?
      Merci

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