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Construction : la garantie de bon fonctionnement ne concerne que les éléments destinés à fonctionner.

Par Jérôme Blanchetière, Avocat.

Selon un arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 septembre 2013, la garantie de deux ans prévue par l’article 1792-3 du Code civil, en matière de construction, dite garantie de bon fonctionnement, ne concerne que les éléments destinés à fonctionner (Civ. 3ème, 11 septembre 2013, n° 12-19483).

La garantie des éléments d’équipement d’un ouvrage est prévue par les articles 1792-2 et 1792-3 du Code civil.
Les éléments d’équipement d’une construction faisant indissociablement corps avec l’ouvrage sur lequel ils sont réalisés relèvent, selon l’article 1792-2 du Code civil, de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil.
Cette responsabilité, issue de l’article 1792 du Code civil, est la responsabilité décennale.
La responsabilité décennale porte sur les dommages les plus graves, à savoir les dommages compromettant la solidité d’un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

En ce qui concerne, les éléments d’équipement dissociables, ils sont régis par l’article 1792-3 du Code civil.
Ce texte est ainsi libellé :
« Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception  ».

Cette garantie, qui concerne les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage, est donc d’une durée de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage, telle que définie par l’article 1792-6 du Code civil.

Les dommages affectant un ouvrage, selon leur nature, et selon le temps expiré depuis la réception, peuvent donc relever de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement ou de la garantie décennale.
Les dommages ne relevant d’aucune de ces garanties peuvent alors relever de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En ce qui concerne la garantie de deux ans à compter de la réception, la loi parle de garantie de « fonctionnement ».

Il a cependant parfois été considéré que relèvent de la garantie de bon fonctionnement des éléments inertes.
A l’inverse, dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 13 février 2013 (Civ. 3ème, 13 février 2012, n° 12-12016), la Haute juridiction avait déjà refusé de considérer qu’un carrelage pouvait relever de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement.

Dans l’arrêt rendu le 11 septembre 2013, la Cour de cassation, la Cour de cassation se montre plus précise.
Elle refuse en effet de considérer qu’un carrelage puisse relever de la garantie de bon fonctionnement, en notant que celui-ci est n’est pas destiné à fonctionner.

En l’absence de désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, c’est à dire de désordres de nature décennale, le régime de responsabilité applicable ne pouvait être que la responsabilité contractuelle de droit commun.

Jérôme Blanchetière
Avocat, spécialiste en droit immobilier
Cabinet Virginie Miré et Jérôme Blanchetière
www.mire-blanchetiere-avocats.fr

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  • Dernière réponse : 4 avril à 17:09
    Le 22 mars 2015 à 17:12 , par AMBLARD
    -* Garantie de bon fonctionnement - article

    suite à des disfonctionnement de ma chaudière gaz à condensation , le promoteur me certifie
    que la garantie de bon fonctionnement ne couvre que le prix des pièces à remplacer sur la
    chaudière , mais pas les coûts de main-d’oeuvre liés à l’intervention ;
    Est-ce exact ?
    merci

    • Le 23 mars 2015 à 09:54 , par Jérôme Blanchetière
      Jérôme Blanchetière

      Les textes de loi qui instituent la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement d’une construction n’effectuent pas de distinction entre le coût des pièces et celui de la main d’oeuvre. Il n’y a donc pas de fondement pour exclure ce dernier.

      Jérôme Blanchetière
      www.avocat-blanchetiere.fr

    • Le 6 août 2015 à 15:25 , par sihem
      la garantie de bon fonctionnement

      bonjour maître je veux bien comprendre la différence entre la garantie de bon fonctionnement et la garantie des vices caché concernant les élément qui fonctionnent comme machine Electroménager merci bien d’avance

    • Le 12 août 2015 à 12:03 , par Jérôme Blanchetière - www.avocat-blanchetiere.fr

      La garantie des vices cachés et la garantie de bon fonctionnement se rapportent à des domaines différents. La garantie des vices cachés est due lors d’une vente. En revanche, la garantie de bon fonctionnement concerne les éléments d’équipement de certaines constructions.

    • Le 8 novembre 2015 à 15:16 , par sihem
      GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT

      BONJOUR MAÎTRE .JE VEUX BIEN QUE VOUS m’ ÉCLAIRCIR CETTE FORMATION IL MON DIT QUE LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT ON LA TROUVE AUSSI DANS LE CONTRAT DE VENTE A CONDITION QUE LES DEUX SE MÈTRENT D’ACCORD CAR C’EST UNE GARANTIE CONVENTIONNELLE PAR EX UN VENDEUR QUI VEND UN APPAREIL PHOTO IL PEUT GARANTIR LE BON FONCTIONNEMENT DE L’appareil d’un délai de deux ans ça veux dire q’on peu trouver cette garantie pas dans les élément de construction si tout je veux bien que vous me donner des informations dans ce sen-ce car il ya une grande relation entre les vice caché et le bon fonctionnement. merci d’avance pour tout les fort que vous fêtes pour nous

    • Le 9 novembre 2015 à 09:53 , par jérôme Blanchetière - www.avocat-blanchetiere.fr

      Il peut effectivement y avoir une garantie particulière portant sur le fonctionnement de l’objet vendu, si chacune des parties est d’accord sur cette garantie conventionnelle. Toutefois une garantie de bon fonctionnement d’origine légale, et indépendante de la volonté des parties, est prévue par la loi pour certains contrats de construction.

    • Le 11 décembre 2015 à 16:01 , par sihem

      bonjour maître .puisque sa existe une garantie conventionnelle dans le contrat de vente (garantie de bon fonctionnement de la chose vendu ) comme voiture par ex ou bien un refrigerateur .quand le refrigerateur a une pane .le vendeur est responsable sur les vices soit cachés ou apparents qui mène a la panne sur quelle article on peut conté ou basé dans le code civil et quelle est la responsabilité de vendeur et quelle est les dommages et intérêts et es que la garantie de bon fonctionnement dans le contrat de vente est faite ou bien organisé par le législateur . merci d’avance.

    • Le 30 novembre 2016 à 16:02 , par louis PRAT

      Bonjour Maître.
      _Ma question concerne la livraison d’eau froide au sein d’un bâtiment clinique. En l’espèce celle ci ne correspond pas aux standards environ 20°C. En effet nous avons une eau aux points d’usage qui peut être à 35°C.
      IL semblerait qu’a la construction les alimentations eau de chauffage et eaux froide coexistent dans la même tranchée.

      •  ? a qui incombe ces désordres
      •  ? ces désordres peuvent ils être déclarés en garantie de bon fonctionnement

      bien cordialement

    • Le 10 mai 2017 à 17:16 , par T. Marquer
      sort des joints silicone et garantie biennale de bon fonctionnement des équipements dissociables

      Bonjour Maître,
      un joint silicone en périphérie d’un receveur de douche de moins de deux ans doit-il être considéré comme un élément "inerte" ne relevant pas de la garantie biennale mais de l’entretien, alors même que les infiltrations qui en découlent dans un logement sous-jacent rendent ce dernier impropre à destination ?

    • Le 11 mai 2017 à 11:57 , par Jérôme Blanchetière - www.avocat-blanchetiere.fr

      Le joint dont vous faites état, qui ne peut être considéré comme un élément doté d’un fonctionnement propre, ne me paraît pas relever de la garantie de bon fonctionnement. Toutefois, si ce joint est la cause de désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, la garantie décennale, d’une durée de 10 ans à compter de la réception, a vocation à s’appliquer.

    • Le 28 juin 2017 à 03:47 , par Ichai
      Renseignement

      La pose d’une climatisation dans une salle de sport , peut donner lieu à une garantie de 2 années dès lors qu’il y a un contrat d’entretien . Si aucun contrat d’entretien n’est signé la garantie obligatoire de bon fonction ne peut s’appliquer ? Vous achetez une voiture neuve et vous roulez sans contrôler l’huile , ni faire les révisions , le constructeur ne peut pas être inquiété.

    • Le 28 juin 2017 à 10:03 , par Jérôme Blanchetière - www.avocat-blanchetiere.fr

      L’existence de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables d’une construction vaut pour tous les éléments d’équipement, et est indépendante de l’existence ou non d’un contrat d’entretien. Le maître d’ouvrage (c’est à dire celui pour le compte duquel les travaux de construction sont réalisés) peut donc bénéficier de cette garantie parallèlement aux prestations résultant du contrat d’entretien. Par ailleurs, le dysfonctionnement de la climatisation, surtout dans une salle de sport, où elle est particulièrement nécessaire, peut rendre l’ouvrage impropre à sa destination, et donc relever de la garantie décennale des constructeurs, d’une durée de 10 ans à compter de la réception.
      Toutefois, surtout si la climatisation a été réalisée indépendamment de tous autres travaux, se pose la question de savoir si nous sommes en présence d’un "ouvrage", et si les garanties relatives à la construction résultant des articles 1792 et suivants du Code civil, et notamment la garantie de bon fonctionnement, ont vocation à s’appliquer. Il serait donc nécessaire de savoir dans quel cadre la climatisation a été réalisée, et quelles sont les caractéristiques de ces travaux, pour se prononcer sur l’application de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables d’un ouvrage.

    • Le 11 août 2017 à 15:06 , par ANDRE chantal
      3 carreaux de carrelage fissurés et 3 carreaux fissures saillantes ou taillantes

      Bonjour Maître

      J’ai fait remplacer il y a moins de deux ans (à la date de ma déclaration de sinistre à l’assureur)
      la chape et le carrelage du rez-de-chaussée de ma maison.

      Au passage de chaque porte, les carreaux travaillés (découpés par le carreleur) ont fissuré.
      6 carreaux au total et pour l’instant.

      Les fissures sont apparues au fil des mois et pour l’instant, il y
      3 carreaux avec des fissures dites saillantes, taillantes ou coupantes
      1 carreau avec fissure saillante d’un millimètre environ
      2 carreaux avec des fissures dites inesthétiques

      Je viens d’avoir la visite de l’expert qui prendra en garantie décennale seulement les 3 carreaux avec fissures coupantes.
      Pour le 4ème la partie coupante n’est pas assez prononcée (moins d’un millimètre)
      et pour les 2 avec fissures dites inesthétiques il ne seront pas pris en charge.

      Je pense que le fait même d’un seul carreau avec une fissure taillante peut donner une information sur le devenir des autres carreaux. (Et dans mon cas il n’ y a pas qu’un seul carreau "coupant" mais déjà 3)

      Je vous remercie, par avance, pour les conseils que vous pourrez m’apporter.
      Conseils qui me permettront accepter ou non la décision de l’expert.

      En vous renouvelant mes remerciements,
      Recevez, Maître, l’expression de mes sincères salutations

    • Le 6 juin 2018 à 18:05 , par MARRO
      Miroirs et garantie de bon fonctionnement

      Bonjour Maître,

      J’ai acheté un appartement neuf en VEFA qui m’a été livré le 9 septembre 2016. Depuis décembre 2016, je l’ai loué par le biais d’une agence.
      Ma gestionnaire m’a fait remonter ce mois-ci que ma locataire rencontre des problèmes avec les miroirs de la salle de bain et de la salle d’eau.
      En effet, ils sont déjà piquetés sur le bas avec des taches noires (cf lien de la photo ci-dessous).

      Le constructeur me dit que la durée de parfait achèvement d’un an a expiré et qu’il ne peut rien faire.
      Je me demandais si je ne pouvais pas faire jouer la garantie biennale (ou de bon fonctionnement) auprès du promoteur.

      Combien de temps sont garantis les miroirs à votre avis ?

      Merci par avance.
      Cordialement.
      Mme Marro

      Lien pour voir la photo du miroir de la salle de bain :
      https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10216394717927239&set=a.1264849268051.41810.1434339496&type=3&theater

    • Le 4 avril à 17:09 , par Pimousse
      GPA/Garantie de bon fonctionnement Vs contrat d’entretien ?

      Bonjour Maître,

      J’aurais souhaité savoir si, suite à la réception d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription d’un contrat d’entretien pour les équipements (type chaudières, portails, VMC, interphonie...) étaient complémentaires ou déconseillées au regard des garanties légales de parfait achèvement et de bon fonctionnement.

      On entend souvent des discours expliquant qu’une intervention sur un équipement garantie fait "sauter" celle-ci sauf à ce que cette intervention soit réalisée par l’installateur lui-même.

      Par avance merci.

  • Dernière réponse : 28 décembre 2018 à 14:22
    Le 1er mars 2018 à 17:58 , par Alexis
    Marchand de biens

    Bonjour,

    je souhaiterai savoir si un bien acheter par une SASU de Marchand de biens achète un immeuble qu’elle revend ensuite à la découpe les différents lots sans y faire de travaux doit fournir une garantie de bon fonctionnement à ces clients acquéreurs ?
    Ou bien si cette garantie ne doit être fournie que pour les parties rénovées ?
    Imaginons que l’une des fenêtres d’un appartement ne fonctionne pas mais n’a pas été changée par la société de marchand de biens, doit elle réparer cette fenêtre une fois vendue si l’acquéreur le demande ou bien elle n’est pas responsable de ce dysfonctionnement ?
    Merci de votre réponse
    Cordialement Alexis

    • Le 2 mars 2018 à 08:53 , par J. Blanchetière - Avocat - www.mire-blanchetiere-avocats.fr

      Les garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, et notamment la garantie de bon fonctionnement, sont dues, par le seul effet de la loi, par les personnes visées à l’article 1792–1 du Code civil.

      Il s’agit :

      1° De tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
      2° De toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
      3° De toute personne qui, bien qu’agissant, en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accompli une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

    • Le 24 décembre 2018 à 09:16 , par Ratouit
      Garantie de bon fonctionnement .

      Appartement acheté dans une résidence en avril 2017, le plombier doit me changer une vanne de chauffage.
      Il prend bien la garantie, mais me demande le cout de la main d’oeuvre.
      Est-ce normale ?????
      Merci pour votre réponse.

    • Le 28 décembre 2018 à 14:22 , par Jérôme Blanchetière

      Chère Madame, Cher Monsieur,

      Quelle que soit la date à laquelle vous avez acheté le bien, les garanties prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil, relative à la responsabilité des constructeurs, courent à compter de la réception des travaux relatifs à l’ouvrage que ceux-ci ont réalisé (et non à compter de sa vente).

      Si ces garanties sont applicables, doivent être pris en charge tant le coût des matériaux à remplacer que les frais de main-d’œuvre relative à ce remplacement.

      Pour votre affaire, il m’est impossible de me prononcer, notamment parce que je ne sais pas à quel titre la vanne a été prise en charge.

      Cordialement.

      Jérôme Blanchetière
      Avocat au barreau de Paris