Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
 
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  • Parution : 10 avril 2020

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Guide de lecture.
 

Assignations Airbnb et CJUE : Pourquoi la ville de Paris ne peut encore crier victoire ?

L’avocat général de la Cour de justice vient de rendre sa position sur la validité de l’article L.631-7 du Code de la construction, pierre angulaire de la réglementation des locations airbnb à Paris et dans les grandes villes.

Les enjeux sont énormes : des centaines de propriétaires contrôles, assignés ou actuellement en infraction avec la réglementation de la Ville de Paris !

Si l’avocat semble avoir reconnu une conformité de l’article avec le droit européen, d’autres arguments essentiels de l’avocat général pourraient militer en en faveur d’une censure de la réglementation contraignante à Paris.

Lumière sur la question en 5 points clés !

1. Rappel de la règlementation actuelle relative aux locations meublées touristiques.

Actuellement,les locations meublées touristiques sont régies par des réglementations locales prises en application de l’article 631-7 du CCH. Celui-ci dispose, entre autres, que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ». [1]

Ainsi, l’activité de location meublée touristique ne peut être exercée dans un local à usage d’habitation qu’après obtention par le propriétaire d’une autorisation particulière fournie par les services de la mairie : l’autorisation de changement d’usage.

Selon l’article 631-7 du CCH, toute commune de plus de 200 000 habitants et de la couronne parisienne a la faculté de prendre des délibérations municipales visant à mettre en place un régime relatif aux autorisations de changement d’usage.

Ainsi, de nombreuses villes, à l’instar de Paris, Lyon [2] ou encore Nice [3], se sont munies d’un arsenal règlementaire plus ou moins lourd afin de limiter l’expansion des locations meublées touristiques. Ces réglementations sont généralement justifiées par un besoin de protéger le marché immobilier « traditionnel » et de maintenir une offre de location suffisante.

L’article L. 631-7 du CCH a été questionné lors d’une affaire opposant la Ville de Paris à deux propriétaires individuels. L’affaire a atteint la Cour de cassation et les défendeurs (propriétaires) ont alors soulevé la potentielle invalidité de l’article L. 631-7 au regard du droit européen qui, on le rappelle, est applicable directement dans le droit français.

Dans ces conditions, la Cour de justice de l’Union européenne a été saisie par la Cour de cassation de plusieurs questions préjudicielles concernent la réglementation française relative à l’activité de location meublée touristique et sa compatibilité avec les exigences du droit européen, et notamment sa conformité à la Directive Service 2006/123. [4]

2. La réglementation des locations Airbnb est-elle soumise au droit européen ?

Dans son avis consultable ici, [5] l’Avocat général confirme l’applicabilité de la directive 2006/123 au cas d’espèce. Ce point ne semble pas soulever de contestation majeure et sera probablement repris par la Cour de justice. Ce point est intéressant car relever de la réglementation européenne suppose d’en respecter les règles strictes développées ci-après.

3. La lutte contre la pénurie de logement, une raison impérieuse d’intérêt général ?

Invité à répondre sur ce deuxième point, l’Avocat général indique que « lutter contre une pénurie de logements et chercher à garantir la disponibilité de logements suffisants (destinés à la location de longue durée) et abordables (en particulier dans les grandes villes), ainsi que la protection de l’environnement urbain, constituent des justifications valables pour l’établissement de régimes d’autorisation en général fondés sur une politique sociale ».

Cela indique clairement qu’il reconnait que le régime d’autorisation de changement d’usage imposé par l’article L. 631-7 du CCH est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général. En clair, l’Avocat général semble considérer que les conséquences des locations de courtes durées puissent justifier d’adopter des règles contraignantes sur un plan national.

Mais attention, il convient néanmoins d’évaluer la nécessité et la proportionnalité des moyens choisis face à l’objectif d’intérêt général qui est protégé. Le mécanisme de compensation semble d’ailleurs être particulièrement controversé.

C’est précisément sur ce point que l’avis de l’Avocat général prend une tournure intéressante, car s’il reconnaît la potentielle légitimé de ce texte sur un plan national, il reste très critique sur des mesures locales qui peuvent être contraire au droit européen : le cas parisien est alors pointé du doigt !

4. Mécanisme de compensation : talon d’Achille de la Ville de Paris ?

A Paris, pour exercer une activité de location meublée touristique dans un local à usage d’habitation qui ne constitue pas votre résidence principale, alors vous êtes soumis à l’obligation de compensation.

Concrètement, il s’agit d’acquérir de la commercialité ou de transformer une surface commerciale existante en local à usage d’habitation. Cela est long, complexe, et particulièrement coûteux… voire parfois impossible, surtout en copropriété !

Or, point essentiel de son avis, l’Avocat général semble beaucoup plus réticent à reconnaitre la validité du mécanisme de compensation. Il reproche d’ailleurs à la Ville de Paris et aux autorités françaises de s’être trop concentrées sur une justification des mesures nationales et de n’avoir fourni que trop peu d’élément au niveau local. Il s’interroge sur la proportionnalité de la mesure, mais également sur son caractère discriminatoire.

L’Avocat général semble particulièrement sévère quant à la compensation, puisqu’il indique que « cette compensation est peut-être si efficace qu’elle commence, en quelque sorte, à anéantir totalement l’objectif de la demande d’autorisation elle même ». La mesure est certes très efficace (d’autant plus qu’obtenir une surface commerciale pour compenser est extrêmement compliqué, voire impossible), mais annihile complètement l’objectif, reconnu pourtant valable au-dessus, du système d’autorisation.

Sur la discrimination, l’Avocat général soulève, à juste titre, que la compensation est plus accessible aux promoteurs immobiliers et multipropriétaires, qui disposent déjà de surfaces transformables, qu’aux propriétaires individuels. Il est critique et qualifie le mécanisme de « Monopoly grandeur nature » !

Ces critiques de l’avocat général sont essentielles car on peine à comprendre comment la Ville de Paris pourrait justifier ce mécanisme critiqué par l’avocat général comme contraire aux règles de compensation et non-discrimination fixées par le droit européen. Par ailleurs, cet avis laisse la porte ouverte aux autres propriétaires, dans d’autres communes où la compensation est obligatoire (on pense notamment à Lyon), de demander la disparition de leur réglementation locale…

A la Cour de justice de décider, dans quelques mois, si elle souhaite suivre cet avis… En tout état de cause, cela ne présage pas ni de sa décision, ni de l’analyse qui sera ensuite réalisée par la Cour de cassation…

5. L’avis de l’Avocat général, obligatoirement suivi par la Cour ?

Selon la Cour de justice, l’Avocat général « analyse en détail les aspects notamment juridiques du litige et propose en toute indépendance à la Cour de justice la réponse qu’il estime devoir être apportée au problème posé ».

Si la Ville de Paris s’est déclaré dans la presse [6] « soulagée » de lire cet avis qu’elle semble considérer comme une véritable reconnaissance de la validité de l’article L.631-7 du Code de la construction, elle ne devrait pas pour autant se réjouir tout de suite, puisque l’avis de l’Avocat général n’est pas nécessairement repris par la Cour, surtout dans une affaire aussi controversée que celle concernant Airbnb !

Par ailleurs, même si la Cour venait à reprendre les conclusions présentées par l’Avocat général, cela signifierait qu’elle laisserait également à la juridiction nationale le soin de répondre aux interrogations laissées en suspens : ainsi, la Cour de cassation devrait décider si les moyens utilisés sont proportionnels à l’objectif poursuivi.

Une nouvelle incertitude qui pèse au-dessus de la Ville de Paris d’autant que l’avocat s’est montré particulièrement critique sur le mécanisme contraignant de la réglementation parisienne.

Conclusions et conséquences de procédure pour les propriétaires présumés en infraction.

En définitive, l’Avocat général penche pour la validité des dispositions, laissant cependant le soin à la juridiction française d’en vérifier la proportionnalité. Néanmoins, certains éléments peuvent laisser présager d’une position différente que prendrait la Cour. La Cour de justice n’étant pas liée par l’avis de l’Avocat général, et une certaine liberté étant laissée aux juridictions nationales, la Ville de Paris ne devrait donc pas crier victoire si vite mais s’inquiéter de démontrer des critères qui n’ont pas à ce jour convaincu l’avocat général de la cour de justice de l’union européenne …

En tout état de cause, dans le contexte actuel de pandémie, la majorité des tribunaux nationaux et européens ont fortement ralenti, voire suspendu leur activité judiciaire. Il est probable que les décisions, de la CJUE d’abord, puis de la Cour de cassation, mettent encore de longs mois à être publiés, ce qui laisse encore le temps aux propriétaires de voir leur affaire mise en attente et aux fraudeurs présumés de prospérer encore longtemps…

Affaire à suivre !

Xavier Demeuzoy - Avocat spécialisé en locations airbnb - www.demeuzoy-avocat.com

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[1Cette réglementation peut être approfondie dans cet ouvrage rédigée sur la question : https://www.demeuzoy-avocat.com/reg....

[4Pour aller plus loin sur les enjeux : https://www.capital.fr/immobilier/a....

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