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L’annulation judiciaire d’une vente immobilière en raison du voisinage.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Si vous constatez des vices cachés liés à votre voisinage suite à la conclusion d’une vente immobilière, il vous est possible d’en demander l’annulation dans les conditions prévues par le législateur. Les exemples jurisprudentiels sont nombreux.

  • La méconnaissance de la garantie des défauts cachés du vendeur :

Un vendeur est tenu des défauts de la chose vendue. En vertu de l’article 1641 du Code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il en résulte que pour invoquer la garantie des vices cachés, trois conditions cumulatives doivent être réunies : (1) le défaut ne doit pas être apparent, (2) le défaut doit être antérieur à la vente et (3) le défaut doit rendre la chose impropre à sa destination.

Dans une pareille hypothèse, le législateur a ouvert à l’acquéreur outre la possibilité de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, la possibilité de rendre la chose et de se faire restituer le prix (article 1644 du Code civil). Cette demande devra être formulée par l’acquéreur dans un délai de 2 ans à compter de la conclusion de la vente.

Les nouveaux acquéreurs obtiennent souvent gain de cause en invoquant des bruits de voisinage excessifs. Pour autant, ces derniers n’obtiennent pas systématiquement gain de cause.

À tire d’exemple, les juges de cassation ont récemment rejeté un pourvoi formé par un couple tendant à faire reconnaitre le jeu de la garantie des vices cachés (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 janvier 2015 (n°13-12.244)).

La Cour de cassation a fondé sa solution sur le motif que les époux n’apportaient pas la preuve (i) d’éléments de nature à établir que les bruits provenant de leur voisinage excédaient un niveau normal ou (ii) que la qualité acoustique constituait une caractéristique déterminante de l’achat. Les juges de cassation ont également pris en compte certaines circonstances de fait : le défaut d’impropriété du bien vendu à sa destination confirmé par expertise voire la médiocrité de l’isolation phonique relativement courante dans les biens immobiliers faisant l’objet d’une réhabilitation qui ne pouvait pas être ignoré des acquéreurs au moment de la visite des lieux.

Quid lorsque le vendeur omet d’informer le futur acquéreur d’un trouble anormal de voisinage affectant l’immeuble ?

  • La réticence dolosive du vendeur :

Le trouble anormal de voisinage est celui qui « dépasse certaines limites et excède les inconvénients normaux de voisinage » et qui se caractérise par « sa répétition, sa durée, sa régularité [et] sa persistance ». Un vendeur ne divulguant pas un tel trouble à l’acquéreur avant la conclusion de la vente peut se voir reprocher un dol. L’article 1137 du Code civil dispose que : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’outre par des manœuvres ou de mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

S’agissant d’un vice du consentement, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente immobilière voire obtenir une réduction du prix de vente dans un délai de 5 ans à compter la conclusion de la vente.

Un récent arrêt rendu par la cour d’appel d’Angers (Cour d’appel d’Angers, 12 janvier 2016 (n°12-02-701)) offre une belle illustration de cette sanction du vendeur. En l’espèce, un couple a été confronté au comportement agressif de leur voisin (ex : violences verbales et physiques, nuisances sonores et divagations d’animaux).

Bien que la venderesse eût été confrontée à ces mêmes nuisances préalablement à la vente, celle-ci n’a pas averti les acquéreurs du risque de trouble anormal de voisinage. Les juges du fond ont octroyé aux acquéreurs des dommages-intérêts au titre des nombreux préjudices subis.

Une pareille solution a été prononcée par la Cour de cassation s’agissant d’acquéreurs confrontés à des « bruits quasiment journaliers jusque tard dans la nuit, musique assourdissante dans la journée, canettes de bières déversées et jetées dans la cage d’escalier, dépôt de poubelles sur le palier, cris, crachats, flaques de bière et d’urine » (Cour d’appel de Metz, 21 janvier 2016 (n° 16/00015)). La dissimulation de cette information par le vendeur alors qu’elle avait connaissance du risque de trouble anormal de voisinage causé par les voisins a entrainé les juges à prononcer une réduction du prix de vente.

Que vous soyez acquéreur ou vendeur, si vous vous trouvez face à un trouble anormal de voisinage voici quelques remarques importantes :

  • Vendeurs, n’oubliez pas de bien respecter votre devoir d’information. Tout défaut ou inexactitude d’information fournie à l’acquéreur vous expose à une action en justice pour dol voire réticence dolosive.
  • Acquéreurs, n’hésitez pas à interroger le vendeur sur l’environnement où se trouve votre nouvelle propriété. Il peut être possible, dans certains cas, d’avoir accès au procès-verbal des assemblées générales de copropriétaires. Par ailleurs, il peut être difficile d’apporter la preuve du comportement dolosif du vendeur. Il est donc important de se prémunir d’éléments de preuve suffisants (ex : témoignages) avant toute assignation en justice du vendeur.
  • La marche procédurale à suivre pour obtenir l’annulation de la vente :

Le tribunal compétent pour se prononcer sur l’annulation de la vente est le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de votre logement.

L’assignation en justice du vendeur est obligatoirement précédée par une publicité de l’assignation à la publicité foncière. En effet, selon l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 : « Sont obligatoirement publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles [...] les demandes en justice tendant à obtenir l’annulation d’une convention » soumise à publicité foncière. Le non-respect de cette obligation de publicité est sanctionné par la non-recevabilité de la demande d’annulation de la vente. »

Bibliographie / Sources
 :
CIPRUT Monique, « Troubles de voisinage, Quels sont vos droits ? » Prat éditions, 2010, p.86
https://www.doctrine.fr/d/CA/Angers/2016/RD52C28E8F2C396FDD2C0
https://www.m-habitat.fr/demarches-et-formalites/actes-notaries/annulation-d-une-vente-immobiliere-3121_A
https://www.pap.fr/acheteur/garanties-apres-achat/la-garantie-de-vices-caches/a11250
http://www.bruit.fr/images/stories/pdf/decisions-justice-commentees-02-dissimulation-trouble-anormal-voisinage.pdf
https://www.voslitiges.com/proprietaire-locataire/actu/vente-immobiliere-voisine-etait-vice-cache

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