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ASL, AFUL, lotissements et loi ELAN : attention aux espaces verts !

Par Jérôme Nalet, Avocat.

Si la loi ELAN vient d’anéantir tout ce que la loi ALUR avait tenté de mettre en place pour fragiliser la force contractuelle des cahiers des charges des lotissements, elle a par ailleurs supprimé un alinéa de l’article L.442-10 du Code de l’Urbanisme pour rendre possible la modification de l’affectation des parties communes. Ainsi, les espaces verts des lotissements pourraient devenir constructibles plus facilement. La constitutionnalité de cette nouvelle mesure, toutefois, paraît contestable.

En novembre dernier, j’ai évoqué l’impact de la loi ELAN sur les lotissements, puisqu’elle vient de « détricoter » tout ce que la loi ALUR avait tenté de mettre en place pour fragiliser les cahiers des charges des lotissements (et, ainsi, permettre un accès à une réserve foncière non négligeable).

Adieu, donc, les derniers alinéas de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, en raison de leur probable inconstitutionnalité. Le Législateur n’a pas renoncé pour autant à faire main basse (ou plus exactement à permettre aux constructeurs de faire main basse) sur les terrains issus des lotissements. Et, avec la loi ELAN, il s’y attèle moins frontalement, mais de façon tout aussi contestable juridiquement à mon sens.

L’article L.442-10 du Code de l’Urbanisme, rappelons-le, permet la modification par l’autorité compétente de tout ou partie des documents du lotissement lorsqu’une majorité de colotis le demande ou l’accepte.

La rédaction de l’article L.442-10, avant la loi ALUR, prévoyait une majorité exigeante :

« Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l’alinéa précédent ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. »

Pour faciliter la mise en œuvre de ce processus, la loi ALUR a abaissé le seuil de majorité prévu, mais en prenant le soin de préserver l’affectation des parties communes :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. »

La loi ELAN, désormais applicable, conserve le premier alinéa issu de la loi ALUR, mais supprime celui qu’elle avait introduit à propos de l’affectation des parties communes :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.

Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. »

L’affectation des parties communes du lotissement n’est donc plus préservée et peut dès lors être remise en cause par la majorité.
Ce sont évidemment les espaces verts que le Législateur avait dans le viseur. Ainsi, pourrait théoriquement s’enclencher ce qui a pudiquement été appelé la « reconversion des espaces verts », qui deviendraient des terrains à bâtir entrant dans le champ de prospection des promoteurs immobiliers au bon vouloir de la majorité des colotis.

Théoriquement ? Oui, car (comme pour les tentatives issues de la loi ALUR, maintenant mises au rebut) il est difficile de ne pas voir dans cette nouvelle avancée législative hasardeuse une atteinte au droit de propriété d’une part, au droit au maintien des conventions légalement conclues d’autre part.

Or, le Conseil Constitutionnel vient justement de considérer (décision n°2018-740 QPC du 19 octobre 2018) que la modification d’un cahier des charges de lotissement selon les modalités de l’article L.442-10 du Code de l’Urbanisme « ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur ».

La suppression par la loi ELAN du deuxième alinéa de cet article n’est certainement pas commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur… Par conséquent, si le débat est ouvert, sa constitutionnalité sur le sujet paraît elle aussi fortement sujette à caution.

Jérôme Nalet
Spécialiste en Droit Immobilier
Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS
http://www.nalet-avocat.com/
http://www.feugas-avocats.com/
https://aslinfoblog.wordpress.com/

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