L’invalidation partielle du contrat type de syndic : un premier pas en direction des professionnels
La loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application du 26 mars 2015 (consultable ici) ont créé un contrat type à l’attention des syndics professionnels en vue de règlementer les prestations et les tarifs y afférant.
Outre la rigidité engendrée par ce texte et la fin de la liberté contractuelle, les professionnels de l’immobilier ont eu l’occasion de nourrir quelques ressentiments à l’égard de ce contrat type.
Le texte mettait en danger des syndics en leur faisant supporter in fine la charge de certaines prestations.
Ainsi, l’article 9 tel qu’il était rédigé dans le décret du 26 mars 2015 prévoyait que « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. », s’en suivait une liste de prestations, à savoir, par exemple : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, relance après mise en demeure, conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution d’hypothèque, frais de mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer…
En conséquence, si un copropriétaire était insolvable, le syndic ne pouvait demander le paiement des diligences effectuées au syndicat des copropriétaires. Il devait donc en supporter la charge.
Si le fait d’imputer certaines charges à un seul copropriétaire n’est pas nouveau (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), c’est bien le fait d’en laisser le coût final au syndic qui est sanctionné par le Conseil d’Etat dans sa décision du 5 octobre 2016 (consultable ici).
Ce dernier rappelle l’article 1165 du Code civil devenu l’article 1199 portant sur l’effet relatif des conventions.
Aucun frais ne saurait donc être supporté par le syndic, tiers dans la relation contractuelle liant le syndicat des copropriétaires au copropriétaire débiteur.
Le Conseil d’Etat retranche donc de l’article 9 la seconde partie de la phrase incriminée « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. »
Dans sa décision du 5 octobre dernier, le Conseil d’Etat n’a toutefois pas donné de suites favorables aux autres demandes formulées notamment par la FNAIM, l’UNIS et le SNPI dans le cadre de leur recours formé contre le décret du 26 mars 2015 pour excès de pouvoir.
Un équilibre précaire entre droits des syndics et protections des copropriétaires.
