1- 2024, année des Jeux Olympiques : focus sur les locations meublées touristiques.
Les années 2023 et 2024 furent riches de décisions en matière de locations meublées touristiques.
Elles nous apprennent que l’étude au cas par cas du règlement de copropriété et de l’activité exercée est essentielle pour déterminer, en cas de litige, si l’appartement ou le lot peut effectivement faire l’objet d’une location meublée touristique.
1. La première décision dont nous ferons état est une décision rendue par la Cour de cassation le 25 janvier 2024 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-21.455).
Dans cette affaire, plusieurs copropriétaires avaient confié leurs lots en gestion à une agence immobilière locale qui assurait leur gestion en location touristique meublée. Le syndicat des copropriétaires les assigna en cessation de l’activité, au motif que cette activité était contraire au règlement de copropriété, lequel prohibe toute activité commerciale dans l’immeuble, excepté au rez-de-chaussée.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir jugé que cette activité n’était pas de nature commerciale, après avoir « souverainement relevé que l’activité exercée par la société dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier ».
La Cour de cassation précise par ailleurs que la question du régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité est surabondante. C’est la nature de l’activité qui importe : la location meublée est une activité « civile » et non commerciale et n’est donc pas contraire au règlement de copropriété.
Il est utile de se pencher rapidement sur l’arrêt d’appel qui réalise tout d’abord un rappel utile et pédagogique en énonçant que « La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble. Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe toute activité professionnelle au sein de ’l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.... Dans l’un et l’autre des cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété les admettant par exception, les activités commerciales sont en revanche prohibées ».
La cour liste ensuite les stipulations du règlement de copropriété concernant l’usage des lots et notamment la mention selon laquelle « la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite, mais que les locations en meublé, par appartement entier sont autorisées. Il résulte de ces éléments que la clause d’habitation bourgeoise n’est pas exclusive ».
En conséquence, dès lors que la location meublée des appartements dans leur intégralité n’était pas prohibée par le règlement et ne causait aucune nuisance et dès lors que cette activité n’est pas qualifiée de « commerciale » en ce qu’elle ne revêt pas le caractère d’un service para-hôtelier, l’activité n’est pas prohibée.
En conclusion, une activité de location meublée qui n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier n’est pas une activité de nature commerciale.
2. En février et avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris a rendu pour sa part quatre décisions portant sur des affaires dont les faits étaient similaires. Construites sur le même raisonnement, les décisions jugent que l’activité de location meublée touristique de courte durée est contraire à la destination de l’immeuble principalement d’habitation :
- TJ Paris, 8e ch., 3e sect., 23 févr. 2024, n° 21/11598, RG.
- TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 29 févr. 2024, n° 21/03182, RG.
- TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 29 févr. 2024, n° 22/02321, RG.
- TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 4 avr. 2024, n° 22/02674, RG.
Nous ne détaillerons pas les faits des quatre affaires mais prenons à titre illustratif le raisonnement appliqué dans la première décision : le copropriétaire exerçait une activité « de location exclusivement en meublé de tourisme à destination d’une clientèle de passage, sous la dénomination « Tour Eiffel Rent » et par l’intermédiaire d’une plate-forme en ligne ». Le Tribunal jugeait que cette activité présentait « à l’évidence un caractère commercial », ce que le défendeur ne contestait pas.
Il était alors constaté que le règlement de copropriété définissait l’affectation des lots privatifs en fonction de leur situation dans l’immeuble, et prévoyait ainsi expressément un usage commercial et professionnel au rez-de-chaussée, un usage de bureaux pour les étages 1 à 4, ainsi qu’un usage exclusif d’habitation pour les étages 4 à 12, avec possibilité limitée d’exercice de professions libérales.
Le tribunal jugea notamment que « l’usage commercial des lots n°874 et 875 apparaît donc de nature à affecter l’équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l’immeuble, en portant atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, d’autant que les lots situés aux quatre premiers étages du bâtiment A constituent environ 40 appartements issus de la division de bureaux et que l’exercice d’une activité commerciale qui pourrait y être effectué compromettrait nécessairement le caractère résidentiel de cet immeuble ».
Il fut donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de cesser ou faire cesser toute activité de location meublée en courte durée ainsi que la dépose des boites à clefs et le retrait des annonces de locations des appartements, sous astreinte.
Il sera souligné que les 4 décisions opèrent le même rappel, à savoir : « la possibilité ouverte à des lots en rez-de-chaussée d’exercer une activité de nature commerciale n’est pas de nature, en elle-même, à justifier une autorisation générale, proscrite par le règlement de copropriété, d’exercice de toute activité commerciale dans tous les autres locaux à usage de bureaux en rez-de-chaussée, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble impliquant une occupation pérenne et paisible » [1].
3. Rappelons également qu’en octobre 2023, la Cour d’appel de Paris avait eu l’occasion de juger que les copropriétaires ayant sollicité et obtenu de la mairie une autorisation provisoire de changement d’affectation de leurs lots en meublés de tourisme ne pouvaient valablement soutenir qu’elles n’exerçaient pas une activité commerciale de location touristique meublée de courte durée ; activité contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble [2].
Ces décisions imposent donc la prudence et l’étude au cas par cas des situations ainsi que des stipulations des règlements de copropriétés et notamment de la destination de l’immeuble dans son ensemble.
2- Procédures et actions judiciaires.
Deux décisions rendues en matière de responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires et un arrêt plus « procédural » qui intéressera les praticiens.
1. Tout d’abord, dans un arrêt très intéressant du 29 février 2024 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 février 2024, 22-24.558), la Cour de cassation juge que le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic n’est pas recevable à demander ensuite l’annulation de cette résolution mais il peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
Dans cette affaire, l’immeuble présentait de graves désordres de structures ayant d’ailleurs justifié un arrêté de péril imminent. Une copropriétaire assignait le syndic en indemnisation de préjudices financiers et de jouissance subis jusqu’à l’exécution, 5 ans plus tard, des travaux de réparation.
Le syndic se défendait en arguant du fait que le quitus donné par l’assemblée des copropriétaires de la gestion du syndic interdit au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux copropriétaires ayant voté en faveur du quitus de rechercher la responsabilité du syndic à raison des faits ou actes portés à leur connaissance lors du vote. Notamment, il relevait que la requérante était informée de l’existence des désordres structurels et que le quitus mettait la responsabilité du syndic à couvert.
La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel et juge de manière très pédagogique que :
« 5. Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute.
6. La cour d’appel a, dès lors, retenu, à bon droit, que le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis de Mme [K], copropriétaire.
7. Elle a, ensuite, relevé qu’en 2010, le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais qu’il n’avait alors pas sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure, qu’en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, avait préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble, et qu’il n’avait pas soumis à l’assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’avaient cependant été mis en œuvre qu’en 2018.
8. Elle a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1ᵉʳ octobre 2018, et a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financier et de jouissance subis ».
En conséquence, le syndic qui se rend coupable de négligence lors de son mandat engage sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires pour les préjudices causés à ces derniers personnellement, et ce, malgré le quitus qui a pu être donné.
2. Toujours sur le thème de la responsabilité, un arrêt du 26 septembre 2024 aborde la question du syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 septembre 2024, 23-15.424).
Pour mémoire, l’article 14 dispose que
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile / Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi / Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété / Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes / Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
Dans cette affaire, le propriétaire d’un local commercial avait entrepris d’importants travaux en vue de transformer une boulangerie avec fournil en un local brut de béton. Au cours de la réalisation de ces travaux, des défauts structurels affectant le plancher et des canalisations, parties communes, ont été découverts. Les travaux tardèrent et le copropriétaire assignat le syndicat des copropriétaires et le syndic en réparation du préjudice de jouissance né du retard subi dans la mise en location de son bien au motif que l’origine de son préjudice résidait dans les désordres affectant des parties communes d’une part, et dans le manque de diligence du syndic quant à la réalisation de ces travaux, d’autre part. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic est établie pour avoir tardé à convoquer les assemblées générales pour faire voter les travaux sollicités et à prendre les mesures urgentes pour remédier aux désordres. Le copropriétaire se pourvoit toutefois en cassation sur la question du montant de l’indemnisation attribuée.
La Cour de cassation approuve le raisonnement de la cour d’appel qui rejette les demandes du copropriétaire visant à être indemnisé pour le temps de réalisation de ses propres travaux et de recherche d’un locataire.
Le préjudice subi par la copropriétaire en lien de causalité avec la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires et le manque de diligences du syndic était constitué par la perte de chance de louer son local cinq mois et trois semaines avant le 23 avril 2013. En revanche, le temps nécessaire à la réalisation de ses propres travaux n’est pas en lien direct avec les fautes du syndic et du syndicat.
La solution doit être approuvée.
3. Puisque nous abordons les décisions relatives aux actions judiciaires, signalons cet arrêt du 13 juin 2024 (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juin 2024, 22-17.764) dans lequel la Cour de cassation confirme la solution selon laquelle la participation à une assemblée générale d’une personne dépourvue de la qualité de copropriétaire affecte cette assemblée de nullité sans qu’il soit nécessaire d’établir un grief.
La cour d’appel avait constaté que ni le procès-verbal ni la feuille de présence ne précisaient le nombre de voix attribuées à chaque copropriétaire, que certaines des personnes présentes n’étaient pas copropriétaires et que certaines mentions concernant leur domicile ou leur nombre de voix étaient absentes. Elle rejette toutefois la demande en annulation du PV de l’assemblée générale en considérant que le seul vote favorable d’une personne ayant valablement participé à l’assemblée générale suffisait à permettre l’adoption de la résolution.
Au visa des articles 22 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour de cassation rappelle que « Selon le premier de ces textes, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Selon le second, il est tenu une feuille de présence pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions des articles 22 et 24 de la loi susvisée ».
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel : « 6. En se déterminant ainsi, alors que l’irrégularité affectant la composition d’une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l’indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
La décision de la cour d’appel était "raisonnable" dès lors que le vice qui affectait le PV d’assemblée générale n’avait pas d’impact direct sur l’issue de la décision. Purgé du vice, la résolution aurait été tout de même adoptée. La Cour de cassation tranche toutefois dans le sens d’un respect impératif des règles énoncées aux articles 22 et 24 de la loi du 10 juillet 1965.
4. L’arrêt du 10 octobre 2024 publié au bulletin (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 octobre 2024, 22-22.649) doit également être mentionné pour les précisions qu’il apporte sur deux questions procédurales : la prescription applicable à une action engagée aux fins de remise en état des combles tout d’abord et les conditions de l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du règlement de copropriété dans un second temps.
Sur la première question, la Cour de cassation juge que l’action engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un autre ayant réalisé des travaux sans autorisation de l’assemblée générale consistant en la réalisation d’une mezzanine dans le volume du dernier étage de la cage d’escalier sous les toits est une action personnelle et non réelle dès lors qu’aucune partie commune n’avait fait l’objet d’une appropriation. Rappelons que l’action est une action réelle dès lors que la construction réalisée constitue un empiètement une partie commune. Dans ce cas, l’action n’est prescrite qu’après 30 ans. En revanche, lorsque les travaux en cause affectent les parties communes, mais sans empiéter, il s’agit d’une action personnelle : celle-ci relève de l’article 2224 du Code civil, auquel renvoie l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (ce délai était encore de 10 ans pour les faits de l’espèce).
Dans les faits de l’espèce, les combles, n’étaient pas mentionnés dans le règlement de copropriété et il n’existe pas de présomption de « communauté » dans l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. La cour d’appel retient qu’avant les travaux, l’espace sous le toit n’était pas aménagé et n’était pas accessible et qualifie ainsi cet espace de partie privative, reconnaissant le caractère personnel de l’action.
La deuxième demande qui était formulée par les requérants consistait en une demande visant à voir réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant les copropriétaires à aménager librement leur lot. Cette clause est illicite par application de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les aménagements autorisés comprennent des travaux sur parties communes. En effet, seule l’assemblée générale peut, en application de cet article d’ordre public, autoriser les travaux sur parties communes. Cette action aux fins de voir réputer une clause non écrite ne fait l’objet d’aucune prescription : le syndicat des copropriétaires, comme tout copropriétaire, peut demander son effacement tant que la clause figure dans le règlement de copropriété.
La Cour de cassation juge toutefois l’action irrecevable, car « l’action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu ».
Le syndicat des copropriétaires devra donc être systématiquement appelé dans la cause dès lors qu’est requise la nullité d’une clause du règlement de copropriété.
3- Terminons par deux décisions rendues en matière de copropriété en difficulté et d’office de l’administrateur provisoire.
1. Tout d’abord, dans un arrêt du 10 octobre 2024 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 octobre 2024 - n° 23-11.308), la Cour de cassation juge que si un administrateur a été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, ces décisions n’ont plus ensuite à être soumise à l’assemblée générale des copropriétaires :
« Vu l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 :
4. Selon ce texte, le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.
5. Pour rejeter la demande en paiement de charges, le jugement retient que la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges devient certaine, liquide et exigible par l’approbation des comptes par l’assemblée générale et que, si le syndicat des copropriétaires fait l’objet d’une administration provisoire, il n’expose pas en quoi il est dispensé de la tenue des assemblées générales.
6. En se déterminant ainsi, sans rechercher si l’administrateur avait été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, de sorte que ces décisions n’avaient pas à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires, le tribunal judiciaire n’a pas donné de base légale à sa décision ».
2. Nous la rapprocherons de la décision rendue le 25 janvier par la 3ᵉ chambre civile (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024 - n° 22-21.724) aux termes de laquelle elle juge que les copropriétaires ne peuvent pas remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
« 6. Selon l’article 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le juge qui désigne un administrateur provisoire le charge de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire ou y mettre fin à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires.
7. Aux termes de l’article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s’il y a lieu, l’appel de fonds correspondant.
8. Il résulte de ces textes que, sans préjudice de la possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire, désigné en application de l’article 29-1 précité et chargé de veiller à l’équilibre financier du syndicat et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, lequel exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner ».
Autrement dit, l’administrateur provisoire devient investi de tous les pouvoirs de nature à permettre le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et seule une saisine du président du tribunal judiciaire pour mettre fin ou modifier la mission qui lui est confiée permet de mettre un terme à ses actions.
Surveillons avec attention les décisions qui seront rendues en 2025 !
