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L’impact de la loi Elan sur les règles du logement et de la construction.

Par Benoit Henry, Avocat.

A propos des apports de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN), je me suis entretenu avec François de La Vaissière, avocat honoraire du barreau de Paris et spécialiste en droit immobilier [1].
L’objectif est d’une part d’informer sur ce qui change pour le logement et la construction et d’autre part, d’alerter sur ce qui paraît frappant dans cette nouvelle législation.
La loi ELAN a en effet créé une pléiade d’amendes administratives à des niveaux excessifs pour ceux qui s’écarteraient du droit chemin.
Or, la loi n’est guère accessible en raison de sa complexité et de son opacité.

I - La loi ELAN : ce qui change pour le logement et la construction.

Benoit Henry : Qu’est-ce qui qui change pour le logement et la construction ?

François de La Vaissière : Parmi les mesures phares de ce texte, figurent la simplification des normes pour construire plus et plus vite ; l’accélération des procédures ; la lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire ; la facilitation de la transformation des bureaux vides en logements ; la création d’un bail mobilité ; la revitalisation des centres-villes dégradés ; des sanctions accrues pour les marchands de sommeil ; diverses mesures pour lutter contre les inégalités et favoriser la mixité ; l’amélioration des rapports locatifs...

La loi traite ainsi les différents volets logement social ; urbanisme/aménagement ; rapports locatifs ; meublés touristiques ; urbanisme ; copropriété ; statut des professions immobilières.

Des compléments accompagnent le texte de la loi ELAN, la circulaire du 21 décembre 2018 présentant la loi et les dispositions invalidées par le Conseil constitutionnel.

En bref,
1. Simplifier l’acte de construire
2. Évolutions du secteur du logement social
3. Financement des organismes de logement social
4. Mobilité et mixité dans le parc social et le parc privé (volets locatif et copropriété)
5. Urbanisme et aménagement
6. Compléments

Benoît Henry : Quel aspect de cette abondante législation avez vous particulièrement traité ?

François de La Vaissière : C’est une législation fleuve, assez hermétique, et parfois inintelligible, comme chaque fois que les débats parlementaires doublent le volume du projet de loi, ce qui devient une (mauvaise) habitude ; d’ailleurs, le Conseil Constitutionnel a censuré une vingtaine de « cavaliers législatifs » imputables à un Parlement novice. On peut distinguer trois parties d’égale envergure, la réforme du secteur social du logement , la réforme du Code de l’Urbanisme traité par un Magistrat des juridictions administratives, et pour ma part, j’ai abordé la réforme de la copropriété, du secteur locatif au sens large, des meublés touristiques et des professions immobilières.

Benoît Henry : Qu’entendez-vous par secteur locatif ?

François de La Vaissière : cela concerne principalement la poursuite de l’encadrement des loyers pour une nouvelle expérimentation de 5 ans, mais cela touche également la loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations de résidence principale, dont des pans entiers ont été réécrits, en particulier pour articuler la résiliation de bail avec le régime du surendettement ou du rétablissement personnel et le Code de la consommation.

Benoît Henry : L’encadrement des loyers se poursuit-il dans les mêmes termes que dans sa version ALUR ?

François de La Vaissière : ce régime ne change guère sur la fixation par les préfets d’un loyer médian de référence destiné à encadrer les prix du loyer en zones tendues, mais alors qu’il avait été restreint aux villes de Paris et Lille jusqu’à son annulation de fait par la justice administrative (pour n’avoir pas été généralisé comme la loi du 24 mars 2014 le prévoyait), le nouveau mécanisme devient simplement optionnel, à la volonté des territoires qui devront se déclarer dans les deux ans et obtenir un décret individuel de validation, puisque les critères nouveaux se distinguent de ceux qui définissent l’appartenance aux zones tendues où sévit un déséquilibre sévère du marché locatif.
Autrement dit, être dans une zone tendue est une condition nécessaire pour bénéficier du dispositif, mais pas suffisante pour être agréé par décret. La ville de Paris s’est précipitée la première et a obtenu cette validation dès le 12 avril 20I9.

Benoît Henry : On a donc une nouvelle fois modifié la loi du 6 juillet 1989 ?

François de La Vaissière : pas exactement, car l’encadrement ne figure plus dans le régime de base de l’habitat principal qui ne comporte plus que deux principes, liberté théorique du loyer initial, et faculté pour le seul bailleur d’augmenter le loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail ; la loi de 1989 a donc été expurgée de toute référence à l’encadrement, et notamment ses art. 17 et 17-2 relatifs à la fixation du loyer du secteur réglementé. C’est désormais dans l’art. 140 de la loi ELAN qu’il faut chercher les modalités de l’encadrement.

Benoît Henry : Pensez-vous qu’il y aura beaucoup de collectivités volontaires ?

François de La Vaissière : la proximité des élections municipales va pousser mécaniquement les élus locaux à se déclarer, car il y aura une pression des électeurs, qui ne comprendraient pas que leur région soit exclue, alors que la région voisine leur permettrait de profiter des prix administratifs. La démagogie risque de faire son œuvre !

Benoît Henry : Et sur la copropriété, y a-t’il beaucoup de nouveautés ?

François de La Vaissière : le gouvernement s’est fait habiliter à légiférer par ordonnances pour la codification de la matière et pour proposer une nouvelle gouvernance des syndicats, tout en tentant de simplifier et d’améliorer la loi du 10 juillet 1965.

Nous ne savons pas ce qui en sortira, par contre un certain nombre de mesures modifient immédiatement la manière de voter en assemblée générale (taux des mandats détenus, prohibition des mandats en blanc, faculté de voter par formulaire sans présence physique, visioconférence…), la prescription des actions personnelles qui passe de 10 ans à 5 ans, selon le droit commun, et affectent les principes généraux de la copropriété (lot transitoire, charges et parties communes spéciales, caractère indissociable des éléments d’un lot, jouissance exclusive d’une partie commune, numérisation des échanges, etc…).

II- La Loi ELAN : ce qui paraît frappant dans cette nouvelle législation.

Benoît Henry : Qu’est ce qui vous parait frappant dans cette nouvelle législation ?

François de La Vaissière : indiscutablement, c’est sa tendance répressive qui attire l’attention et justifie des réserves. Que ce soit pour l’encadrement des loyers, pour les locations de courte durée à une clientèle de passage, ou pour d’autres causes diverses, la loi ELAN a créé une pléiade d’amendes administratives à des niveaux excessifs pour ceux qui s’écarteraient du droit chemin. Or, la loi n’est guère accessible aux profanes en raison de sa complexité et de son opacité.

Benoît Henry : La loi ELAN instaure un contrôle renforcé et surtout des sanctions assez élevées pour les loueurs et les plates-formes.

La loi impose un cadre renforcé aux loueurs et aux plates-formes avec des sanctions accrues.

Ainsi, le loueur doit transmettre à la commune le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location pendant l’année.

Les amendes sont renforcées pour les loueurs qui ne transmettraient pas le décompte des nuitées ayant fait l’objet d’une location, alors que la mairie leur en fait la demande, s’exposent à une amende pouvant atteindre 10.000 € par annonce.

De même, les amendes sont renforcées pour les plates-formes qui publient des annonces sans respecter leurs obligations de mention du numéro d’enregistrement, de la transmission du nombre de jours de location, s’exposent à des amendes atteignant jusqu’à 50.000 € par annonce.

Un plafond de 120 jours de location de la résidence principale est fixé.

Les plates-formes ont pris l’engagement de limiter à 120 jours par an la location des résidences principales en mettant en place un blocage automatique.

Benoît Henry : Cet arsenal répressif est-il disproportionné ?

François de La Vaissière : Cet arsenal répressif paraît tellement disproportionné que la résistance s’organise pour contourner les contraintes nouvelles ; par exemple il n’est pas exclu que les bailleurs de meublés touristiques obtiennent de la Cour de justice de l’union européenne devant laquelle ils ont obtenu un renvoi préjudiciel qu’elle déclare cette répression féroce non conforme à la directive « service » sur la libre prestation des ressortissants de l’UE.

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Notes :

[1François de la Vaissière a participé à l’ouvrage collectif : "Loi ELAN ce qui change pour le logement et la construction" - (N° DE REF. 9782247182824 - Editeur : Dalloz - Collection : Décryptage - ISBN : 978-2-247-18282-4 - 428 pages - Parution : AVRIL/2019)