Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation reconnait qu’un droit de rétractation peut profiter à un professionnel, et que le vendeur non-professionnel n’est pas recevable à réclamer le montant de la clause pénale suite à la rétractation de son acquéreur prévue contractuellement dans l’avant-contrat [1].
L’Article L271-1 du Code de la Construction a instauré un droit de rétractation pour l’acquéreur non-professionnel lors de l’achat d’un immeuble d’habitation.
Les professionnels sont exclus de cette protection légale.
Rien n’est précisé dans la loi pour les acquéreurs - personnes morales.
La qualification d’achat à titre professionnel par une personne morale doit ainsi être examinée au regard de son objet social et du but poursuivi via cette acquisition.
L’incertitude pouvant en résulter peut conduire à prévoir ce droit de rétractation dans l’avant-contrat et à le notifier après signature par les parties.
Dans son arrêt du 5 décembre 2019, la Cour de Cassation a eu à trancher la question de l’application de ce droit de rétractation pour un acquéreur personne morale dont l’objet social révélait sa qualité de professionnel de l’immobilier.
Le vendeur était un non-professionnel. Il réclamait le montant de la clause pénale de 232.500 euros à son acquéreur arguant que sa rétractation n’était pas valable, malgré l’insertion d’une clause dans l’avant-contrat qu’il qualifiait de « clause de style ».
En effet, l’avant-contrat prévoyait la rétractation de la société, acquéreur professionnel, en se référant expressément à l’Article L271-1 du Code de la Construction qui évoque pourtant seulement l’acquéreur non professionnel.
La Cour a indiqué que ce droit de rétractation pouvait être entré dans les négociations contractuelles entre l’acquéreur, personne morale professionnelle, et son vendeur, simple particulier en l’espèce.
Le vendeur ne démontrait pas non plus l’erreur commise sur l’objet social de l’acquéreur, ni celle qui aurait résulté des conditions de signature de l’avant-contrat.
La Cour ajoute, qu’une fois contractuellement convenu, la rétractation faite dans les formes et les délais prévue au compromis de vente est alors parfaitement valable.
Ainsi, l’acquéreur, personne morale professionnelle, n’est donc pas tenu de payer la clause pénale pour renoncer à son acquisition.
Il est donc conseiller aux professionnels de l’immobilier de confier la rédaction de leur avant-contrat à un rédacteur minutieux afin d’éviter un contentieux suite à sa signature qui peut durer des années.
Votre avocat peut rédiger votre avant-contrat lors d’une acquisition immobilière et vous apporter tout conseil sur les termes qui y seraient insérés.
Il peut aussi vous assister et vous défendre en cas de contentieux dans le cadre d’une vente immobilière.
