Une délibération obligatoire soumise au contrôle de légalité.
La première étape incontournable pour une commune qui souhaite vendre un terrain de son domaine privé est l’adoption d’une délibération par le conseil municipal.
Cette décision doit être transmise au préfet dans le cadre du contrôle de légalité.
Comme le précise la réponse ministérielle : « En application de l’article L2241-1 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), les opérations immobilières réalisées par une commune, notamment la vente d’un terrain de son domaine privé, doivent être autorisées par une délibération de l’assemblée délibérante, celle-ci devant obligatoirement être transmise au préfet au titre du contrôle de légalité en application de l’article L2131-2 CGCT ».
Le préfet est donc en mesure de contrôler la régularité de la vente et de vérifier notamment que le prix de cession respecte l’évaluation des services des domaines, à l’exclusion de tout contrôle d’opportunité.
Publicité et mise en concurrence : pas toujours obligatoires.
La vente de biens immobiliers communaux ne nécessite pas automatiquement une procédure d’appel d’offres ou de publicité.
Le Conseil d’État l’a rappelé à plusieurs reprises : en principe, les collectivités ne sont pas soumises à des règles de mise en concurrence lorsqu’elles cèdent des biens de leur domaine privé.
La réponse ministérielle cite notamment :
« Le Conseil d’État a eu l’occasion de préciser que les collectivités territoriales ne sont pas, en principe, soumises à des obligations de publicité et de mise en concurrence des acquéreurs éventuels avant toute cession de leurs biens immobiliers » [1].
Cependant, si la commune choisit volontairement d’organiser un appel à projets, elle est alors tenue de respecter le principe d’égalité entre les candidats.
La réponse ministérielle précise :
« Lorsqu’une telle personne publique fait le choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d’un appel à projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d’égalité de traitement entre les candidats au rachat de ce bien. Il ne saurait cependant en découler qu’elle devrait respecter les règles relatives à la commande publique, qui ne sont pas applicables à la cession d’un bien » [2].
Des exceptions : quand la vente devient un marché de travaux.
La réponse ministérielle objet du présent article rappelle toutefois une exception majeure : lorsque la cession est liée à des obligations de travaux imposées à l’acquéreur (par exemple, construire un équipement ou réhabiliter un bâtiment selon les attentes de la commune), et que ces travaux constituent l’objet principal du contrat, le régime du Code de la commande publique s’applique.
La réponse ministérielle précise alors :
« Par exception à ce principe, la cession d’un bien du domaine privé est soumise aux règles de publicité et de mise en concurrence correspondantes prévues par le Code de la commande publique (CCP), lorsque la cession s’accompagne d’obligations mises à la charge de l’acquéreur et que ces obligations, d’une part, consistent en des travaux au sens des articles L1111-2 ou L1121-2 du CCP visant à répondre à un besoin de la commune et, d’autre part, apparaissent être l’objet principal du contrat ».
Dans ce cas, la vente n’est plus seulement une cession de bien, mais devient un marché public ou une concession de travaux, ce qui implique des obligations de publicité et de mise en concurrence strictes.
En synthèse, cette réponse ministérielle vient confirmer une jurisprudence bien établie : la vente de biens communaux est souple en principe, mais encadrée dès lors que la commune organise une mise en concurrence ou impose des obligations substantielles à l’acquéreur.
Les élus locaux doivent donc être vigilants quant à la forme que prend leur procédure de vente, au risque sinon de voir leur décision entachée d’irrégularité.
