Fiscalité, séparation et domicile de la famille.

Par Brigitte Bogucki, Avocat.

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Lorsque des époux, pacsés ou concubins sont propriétaires de leur résidence principale et qu’ils se séparent, il est fréquent que l’un des deux quittent le domicile tandis que l’autre y reste, au moins un certain temps.

Parmi les nombreuses conséquences de cette séparation, il ne faut pas oublier la fiscalité.

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De nombreux couples sont propriétaires ensemble du domicile familial. Selon qu’ils sont concubins, pacsés ou mariés, selon le régime de pacs ou de mariage auquel ils sont soumis, selon les apports de chacun et les modalités de remboursement, leurs situations sont différentes et il ne s’agit pas ici d’en faire le catalogue.

La question concerne exclusivement la fiscalité, trop souvent oubliée dans la réflexion sur la séparation.

Le propos concerne donc la taxe foncière, la taxe d’habitation et la plus-value immobilière.

- La taxe foncière

En ce qui concerne la taxe foncière, les choses sont relativement simple, elle continue à être due par les co-propriétaires au prorata de leur pourcentage de propriété.
Si l’un des deux la paie seul, il pourra (sauf décision contraire du tribunal par exemple d’un devoir de secours dans le cadre d’un divorce) en exiger le remboursement au moment du partage.

- La taxe d’habitation

Elle est due par celui qui habite réellement dans les lieux au premier janvier de l’année. Donc elle n’est plus partagée à partir du 1er janvier de l’année ou l’un seul des conjoints demeure dans les lieux

- La plus value immobilière

C’est ici que les conséquences d’une séparation mal gérée peuvent être les plus importantes. En effet, la loi fiscale prévoit que lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est exonéré de taxation sur la plus-value si, au moment de la cession, le bien était son domicile principal.

Or en cas de séparation, il est très courant que l’un des conjoints quitte le domicile et que celui-ci ne soit mis en vente que plus tard.

En règle générale, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale n’est pas imposable si l’immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence habituelle et principale du propriétaire au moment de la vente.

L’administration fiscale a donc aménagé des règles spécifiques, qui toutefois sont contraignantes en terme de temps.

En effet, il faut pour pouvoir continuer à bénéficier de cette exonération alors même que l’un des conjoints ne demeure plus dans les lieux que le logement ait constitué la résidence principale du couple avant la séparation, que la vente du logement motivée par la rupture et intervienne dans un délai normal après celle-ci.

Toute la difficulté tient bien entendu dans la notion de "délai normal" qui n’est pas fixé par un texte mais déterminé par l’administration fiscale au cas par cas.

Pour ce faire l’administration doit prendre en compte les conditions juridiques de la séparation et notamment la durée des procédures, le marché de l’immobilier local, les éventuelles particularités du logement, la réalité des démarches effectuées pour la vente.

L’administration considère en principe que le délai maximal entre le moment où le bien immobilier a cessé d’être le domicile principal de l’un des conjoints et la vente doit être d’une année au maximum.

ll est bien entendu permis de discuter avec l’administration et il ne faut pas hésiter, documents en mains, à prendre rendez-vous avec l’inspecteur chargé du dossier mais il est vraiment très compliqué d’obtenir plus.

A défaut, celui des conjoints qui a une résidence principale ailleurs devra payer la taxation sur la plus-value sur sa quote-part du bien.

Quand à celui qui est resté dans les lieux il en sera exonéré puisque c’était toujours sa résidence principale au jour de la cession.

Me Brigitte BOGUCKI, spécialiste en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine, Professionnel collaboratif
Avocat à Paris et Lille http://www.adr-avocats.com

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