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Impôts locaux : contester sa taxe sur les logements vacants 2017.

Le mois de novembre correspond généralement à la période d’imposition à la taxe d’habitation. Cependant, au même moment, certains contribuables reçoivent un avis d’imposition un peu différent mais dont la note s’avère beaucoup plus salée : l’avis d’imposition à la taxe sur les logements vacants.

La taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du Code général des impôts (CGI) s’applique aux logements vacants situés, au 1er janvier de l’année d’imposition, dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Sont imposables à cette taxe, les propriétaires ou ususfruitiers qui disposent d’un logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit donc des logements qui ne sont pas soumis à la taxe d’habitation au titre de la même année.

Seuls les locaux à usage d’habitation (appartements ou maisons) sont concernés pas cette taxe.
L’administration fiscale taxe systématiquement ce type de logement resté inoccupé mais il appartient ensuite au contribuable de contester cet impôt lorsqu’il s’estime indument imposé. Or, il se trouve que les exceptions à la taxation sur les logements vacants sont très nombreuses.

La taxe n’est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable, cette cause :
- faisant obstacle à son occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d’habitation ;
- ou s’opposant à son occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.

Il en résulte que sont notamment exclus du champ d’application de la taxe les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) ainsi que les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L’appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l’immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales. Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration.

Par ailleurs, ne sont pas assujettis à cette taxe les logements qui ne peuvent être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur.
Les travaux nécessaires pour rendre un logement habitable s’entendent de ceux qui remplissent au moins l’une des conditions suivantes :
- avoir pour objet d’assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;
- avoir pour objet l’installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l’un ou l’autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Il faut également rappeler que les logements vacants s’entendent des logements non meublés et, par conséquent, non assujettis à la taxe d’habitation en application du 1° du I de l’article 1407 du CGI. Les résidences secondaires, notamment, sont donc exclues du champ d’application de la taxe sur les logements vacants.

En outre, est considéré comme vacant un logement libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition. En revanche, un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l’année de référence n’est pas considéré comme vacant.

La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par la déclaration des produits de la location en revenus fonciers, la production des quittances d’eau, d’électricité, de téléphone, etc.

Lorsqu’un contribuable a reçu un avis d’imposition à la taxe sur les logements vacants et qu’il estime ne pas devoir la payer pour les raisons évoquées ci-dessus, il lui faut demander le dégrèvement par le biais d’une réclamation contentieuse.

Les réclamations peuvent être introduites auprès du service des impôts dont relève le bien jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la réception de l’avis d’imposition. Le sursis de paiement pourra être demandé dans la réclamation conformément à l’article L.277 du livre des procédures fiscales, ce qui permettra au contribuable de ne pas payer l’imposition contestée tant que le service des impôts n’aura pas répondu aux arguments soulevés dans la réclamation.

Avocat au barreau d\’Aix-en-Provence
https://ramon-avocat.fr/
Magistère de droit des affaires, fiscalité et comptabilité
Master 2 Droit et fiscalité des entreprises

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Vos commentaires

  • par Christy , Le 12 décembre 2020 à 20:21

    Bonjour,
    Cet article date de 2017 mais reste d’actualité. La question de la preuve à transmettre au service des impôts est très sensible.
    J’ai reçu une demande de paiement pour la TLV en novembre à tort. En effet, je paie des taxes sur les revenus de location du logement visé. Le choix des justificatifs étant libre dès lors que la preuve de l’occupation du logement est faite, j’ai contesté en fournissant des quittances de loyers et une copie de ma déclaration de revenus fonciers. Malheureusement, le service des impôts ne semble pas réceptif et insiste pour obtenir le bail de location indiquant les informations personnelles de mes locataires.
    De plus, il souligne le fait que si la copie du bail et des pièces d’identité des locataires ne sont pas fournies, mon requête ne sera pas étudiée.
    La situation me laisse perplexe...dois-je faire la preuve de l’occupation du logement ou de l’identité des locataires ?
    En quoi la copie du bail justifierait l’occupation du logement. Le service public peut-il rejeter une demande au seul motif de l’absence d’infos sur les locataires (date de naissance, lieu de naissance, dernière adresse connue) ?
    Merci par avance

  • Dernière réponse : 12 mars 2019 à 19:15
    par Varlet Robert , Le 9 février 2018 à 09:39

    Bonjour,

    J’ai hébergé des réfugiés dans un studio à titre gratuit durant une année de septembre 2016 à septembre 2017. J’ai reçu par la suite une taxe pour logement vacant. En effet selon les impôts, un hébergement à titre gratuit n’est pas une location. Je n’ai pas eu de justification là-dessus mais en cherchant sur internet, la question a bien été soulevée en 2009 par M. Lazaro Thierry (Question N° 62037) :
    http://questions.assemblee-national...
    et donc un logement prêté à titre gratuit ne peut pas être sujet à exonération…

    C’est d’ailleurs rappelé dans le BOI-IF-AUT-60-20140311 :
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6...

    Donc par logement libre de toute occupation, ne faut-il pas comprendre logement non loué ce qui est somme toute très différent...

    Cordialement,

    • par Thomas RAMON , Le 9 février 2018 à 15:14

      Bonjour,

      Pour répondre directement à votre question, la taxe sur les logements vacants s’applique bel et bien aux logements "vacants" et non aux logements occupés à titre gracieux par des personnes physiques.

      En effet, les logements vacants s’entendent des logements non meublés et les résidences secondaires par exemple sont exclues du champ d’application de cette taxe. En effet, seuls les logements non meublés peuvent être considérés comme inoccupés.

      De plus, l’administration fiscale précise bien que : "la circonstance que le logement ait été occupé en N - 1 pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs suffit à l’exclure du champ d’application de la taxe.

      La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens, notamment par (...) la production des quittances d’eau, d’électricité, de téléphone, etc." (BOI-IF-AUT-60-20140311 n°110).

      Ainsi, je ne pense pas que la réponse ministérielle à la question soulevée en 2009 par M. Lazaro Thierry (Question N° 62037) s’applique à votre cas dès lors que votre logement est bien occupé par des personnes physiques et non par une personne morale (association) même si c’est une association qui se charge de trouver des occupants, des réfugiés en l’espèce.

      Il me semble que vous êtes typiquement dans la situation du contribuable qui peut contester l’application de sa taxe sur les logements vacants dès lors que vous apportez la preuve :
      - soit que votre logement est meublé ;
      - soit que votre logement a été occupé pendant plus de 90 jours.

      Il ne vous reste plus qu’à déposer une réclamation contentieuse dans les formes requises pour obtenir le dégrèvement de cette taxe.

      Cordialement.

      Thomas RAMON

    • par CAMARA , Le 18 février 2019 à 16:47

      Bonjour,

      Suite à un souci avec mon créancier, j’ai fait l’objet d’une procedure de saisie de mon appartement, et ce dernier a été mise en vente à partir du mois de septembre.

      Bien que mon logement soit toujours vide pour mieux vendre mon bien. Je n’ai pas été éxonéré de cette taxe et le trésor public ne veux rien savoir.

      Ai je un autre recours pour contester cette taxe ?

      Merci d’avance

    • par RAMON Thomas , Le 12 mars 2019 à 19:15

      Il est tout à fait possible de contester une taxe sur les logements vacants dès lors que ce logement est à la vente et qu’il ne trouve pas d’acquéreurs.

      Dans le cadre d’une saisie-immobilière, il paraît tout à fait fondé de contester la taxe sur les logements vacants alors même que la procédure de saisie est en cours.

      Je suis à votre disposition si besoin.

      Cordialement.

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