Réforme de l’IFI en 2024 : implications fiscales pour les SCI.

Par Daniel Pérot, Notaire Assistant.

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La réforme de l'IFI en 2024 remet en cause les avantages fiscaux de la SCI. Les nouvelles règles de calcul de l'IFI vont affecter la valorisation des parts de la SCI et réduire les possibilités d'optimisation fiscale. Cela incite les propriétaires de SCI à diversifier leur patrimoine et à explorer d'autres solutions pour réduire leur impôt. Il est important de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils adaptés à chaque situation.
Description rédigée par l'IA du Village

L’immobilier est un secteur stratégique pour l’économie française, mais aussi pour la fiscalité. En effet, depuis 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI, impôt sur la fortune immobilière, qui a remplacé l’ISF, impôt sur la fortune. Or, en 2024, un amendement du projet de loi de finances va modifier les règles de calcul de l’IFI pour les biens immobiliers détenus via des sociétés civiles immobilières (SCI).

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La SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers, en se répartissant des parts sociales proportionnelles à leurs apports.

L’immobilier est un secteur stratégique pour l’économie française, mais aussi pour la fiscalité. En effet, depuis 2018, les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI, impôt sur la fortune immobilière, qui a remplacé l’ISF, impôt sur la fortune.

Or, en 2024, un amendement du projet de loi de finances va modifier les règles de calcul de l’IFI pour les biens immobiliers détenus via des sociétés civiles immobilières (SCI). La SCI est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble des biens immobiliers, en se répartissant des parts sociales proportionnelles à leurs apports.

La propriété foncière a toujours été considérée comme une source de richesse et de pouvoir, mais aussi comme un droit naturel et un fondement de la liberté. Ainsi, selon les auteurs de philosophie :

  • Locke affirmait que « l’homme a un droit à la propriété de ce qu’il a lui-même travaillé » [1]
  • Rousseau soutenait que « le premier qui, ayant enclos un terrain, s’avisa de dire : Ceci est à moi, et trouva des gens assez simples pour le croire, fut le vrai fondateur de la société civile » [2]
  • Et Montesquieu écrivait que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue » [3].

Mais l’heure n’est plus de jouir de son bien de manière absolue sans aucune conséquence. La rationalité frappe le propriétaire et son portefeuille. Face à la nouvelle réforme mise en place, quel est l’impact de la réforme de l’IFI sur les SCI en 2024 ? Quelles sont les opportunités et les risques pour les propriétaires de SCI ?

Il convient de remarquer qu’il ne s’agit que d’une piste de réflexion. Il faut toujours demander conseil à un professionnel du droit pour son dossier juridique.

Pour répondre à la question de l’impact de la réforme de l’IFI sur les SCI en 2024, nous examinerons d’abord le fonctionnement et les avantages de la SCI face à l’IFI (I), puis nous verrons comment la réforme va remettre en cause ces avantages et quelles sont les alternatives possibles pour les propriétaires de SCI (II). Nous verrons ainsi que la réforme de l’IFI va bouleverser le paysage immobilier français, et qu’elle pose la question du rôle et de la légitimité de l’impôt sur la fortune immobilière.

I - La SCI, un outil d’optimisation fiscale face à l’IFI.

Pour comprendre les avantages de la SCI face à l’IFI et en quoi elle constitue un outil d’optimisation fiscale, il faut présenter le fonctionnement de l’IFI et ses caractéristiques, comme un impôt visant le patrimoine immobilier (A). Aussi, ses particularités font que la SCI est un vecteur d’optimisation face à l’IFI, car elle permet justement de pouvoir réduire ou répartir l’impôt (B).

A - L’IFI, un impôt ciblant le patrimoine immobilier, et ses limites face à l’optimisation possible.

L’IFI est un impôt qui a remplacé l’ISF en 2018. Contrairement à l’ISF, qui portait sur l’ensemble du patrimoine, l’IFI ne vise que le patrimoine immobilier. Il concerne les contribuables dont la valeur nette de leurs biens immobiliers dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année. L’objectif affiché de la réforme était : « en appréhendant la capacité contributive des détenteurs d’actifs immobiliers, à l’exclusion des actifs mobiliers, l’IFI vise à inciter les investissements dans l’économie française par les plus fortunés, tout en assurant une contribution particulière à l’effort de solidarité nationale sur les actifs immobiliers non affectés à leur activité professionnelle » [4].

Ainsi, les ménages les plus riches étaient encouragés à investir dans les entreprises, plutôt que dans l’immobilier.

1. Les caractéristiques de l’IFI.

  • L’IFI s’applique à tous les biens immobiliers possédés par les membres du foyer fiscal, qu’ils soient détenus en direct ou en indirect (par exemple, via des parts de sociétés). Le foyer fiscal comprend les personnes qui font une déclaration de revenus commune (exemple : le mari, la femme et les enfants à charge). Le seuil d’imposition est de 1 300 000 euros au 1er janvier
  • L’IFI ne s’applique pas aux biens immobiliers qui sont affectés à l’activité professionnelle du contribuable ou de la société dont il détient des parts [5]
  • La déclaration est effectuée de la même manière que pour l’impôt sur le revenu. Elle se fait sur un formulaire de déclaration n° 2042-IFI [6]
  • Le calcul de l’IFI est basé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, déduction faite des dettes qui y sont attachées.

Le taux de l’IFI est progressif, allant de 0 à 1,50%. Selon l’article 977 du Code général des impôts, le tarif de l’impôt est fixé à :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoineTarif applicable (en pourcentage)
N’excédant pas 800 000 euros 0
Supérieure à 800 000 euros et inférieure ou égale à 1 300 000 euros 0,5
Supérieure à 1 300 000 euros et inférieure ou égale à 2 570 000 euros 0,70
Supérieure à 2 570 000 euros et inférieure ou égale à 5 000 000 euros 1
Supérieure à 5 000 000 euros et inférieure ou égale à 10 000 000 euros 1,25
Supérieure à 10 000 000 euros 1,50

2. Les limites de l’IFI face à l’optimisation fiscale.

  • Cet impôt ne vise que les personnes physiques. En effet l’article 964 du Code général des impôts ne fait référence qu’aux personnes physiques et non les personnes morales comme les sociétés. Toutefois, leur patrimoine sera imposé « dans le cadre de la déclaration des actions et parts sociales par l’associé personne physique les détenant » [7].
  • Ce changement de paradigme a donc pour conséquence que l’impôt sera traité différemment si les biens sont détenus par une personne morale, notamment par l’intermédiaire d’une SCI. Les sociétés sont plus susceptibles de faire de l’optimisation fiscale que les personnes physiques. Cela est dû au fait que les sociétés disposent de plus de moyens et de possibilités pour réduire leur impôt. Les personnes physiques peuvent déduire des frais de leur impôt, tandis que l’IFI sur les parts de sociétés dépend de la valeur de la part. Cela signifie que la valeur de la société peut influencer le montant de l’impôt.

B - La SCI, un moyen de réduire l’IFI mais aussi une source de contraintes juridiques et fiscales.

La SCI est une société civile immobilière qui permet à plusieurs personnes de mettre en commun un patrimoine immobilier. Elle peut être utilisée comme une stratégie d’atténuation de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. Lorsque des biens immobiliers sont possédés par une société, l’impôt est basé sur la part de la valeur des parts correspondant aux biens immobiliers possédés.

1. L’influence de l’état du patrimoine de la SCI sur l’IFI.

La valeur des parts et le ratio de l’immobilier dans le patrimoine de la SCI peuvent influencer l’IFI, en fonction de la valeur vénale des droits sociaux détenus par le redevable, diminuée le cas échéant des dettes contractées par la société, et de la fraction du patrimoine de la société qui est constituée d’actifs imposables à l’IFI.

  • La valeur des actifs immobiliers. L’article 973 du Code général des impôts (CGI) prévoit les règles d’évaluation des actifs imposables à l’IFI. La valeur des actifs mentionnés à l’article 965, c’est-à-dire les actifs imposables à l’IFI, est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. Cela signifie que la valeur des actifs est déterminée par le prix qu’ils pourraient obtenir sur le marché, en fonction de leurs caractéristiques propres et des conditions du marché.
  • La valeur des parts de la société tient compte des dettes de la société (article 965 du CGI). Elle « doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande » [8].
  • Pour avoir le ratio d’immobilier imposable : il faut d’abord calculer un coefficient de taxation, qui est égal à la part immobilière détenue par la société divisée par la part totale des actifs détenus par la société. Ensuite, on applique ce coefficient à la valeur des parts de la société, qui tient compte des dettes de la société :
    • Par exemple, si une société détient 50% d’actifs immobiliers et 50% d’actifs non immobiliers, le coefficient de taxation est de 0,5. Si la valeur vénale des parts de la société est de 100 000 euros, la valeur imposable des parts est de 0,5 x 100 000 = 50 000 euros.
    • Autre exemple, « une société possède un actif total de 1 000 000 euros comprenant un immeuble de 600 000 euros et d’autres actifs de 400 000 euros. Le passif de la société est composé d’un emprunt bancaire de 300 000 euros. La valorisation nette de la société est donc de 700 000 euros, soit [(600 000 + 400 000) - 300 000]. Le coefficient immobilier est de 600 000/1 000 000, soit 60%. L’assiette taxable à l’IFI est donc de 700 000 x 60% = 420 000 euros » [9].

2. La clause anti-abus.

Nous allons nous intéresser à la clause anti-abus qui limite la déductibilité des dettes contractées par la SCI auprès des associés ou de membres de leur groupe familial pour financer des biens immobiliers imposables à l’IFI [10].

La clause anti-abus a pour objectif de lutter contre les montages artificiels visant à réduire la base taxable de l’IFI, en créant des dettes fictives ou disproportionnées au sein de la SCI. Elle concerne les dettes contractées par la SCI auprès des associés ou de membres de leur groupe familial pour financer des biens immobiliers imposables à l’IFI. Le groupe familial comprend les personnes mentionnées au 1° de l’article 965, c’est-à-dire le redevable, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, leurs ascendants, descendants et frères et sœurs.

Ces dettes sont exclues de la base taxable de l’IFI, que ce soit pour la valorisation des parts ou pour le calcul du ratio d’immobilier imposable. Cela signifie que la valeur des parts et le ratio d’immobilier imposable de la SCI sont majorés du montant de ces dettes, ce qui augmente le montant de l’IFI à payer par le redevable.

Par exemple, une SCI possède un immeuble d’une valeur de 2 millions d’euros, imposable à l’IFI, et qu’elle a contracté une dette de 1,5 million d’euros auprès de l’un de ses associés, A, pour financer l’acquisition de cet immeuble. La SCI a deux associés, A et B, qui détiennent chacun 50% des parts. La valeur vénale des parts de la SCI est de 500 000 euros (2 millions - 1,5 million), soit 250 000 euros pour chaque associé. Le ratio d’immobilier imposable de la SCI est de 100%, car la SCI ne possède que des actifs immobiliers.

Sans la clause anti-abus, A et B devraient déclarer chacun 250 000 euros d’actifs imposables à l’IFI, et ne seraient pas redevables de l’impôt, car leur patrimoine immobilier net taxable est inférieur au seuil de 1,3 million d’euros.

Avec la clause anti-abus, la dette de 1,5 million d’euros contractée par la SCI auprès de A est exclue de la base taxable de l’IFI, car elle entre dans le champ de la clause. La valeur des parts de la SCI est donc de 2 millions d’euros, soit 1 million d’euros pour chaque associé. Le ratio d’immobilier imposable de la SCI est toujours de 100%, car la SCI ne possède que des actifs immobiliers. A et B devront déclarer chacun 1 million d’euros d’actifs imposables à l’IFI, et seront redevables de l’impôt, car leur patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil de 1,3 million d’euros. En effet, A et B sont mariés et compose le même foyer fiscal (2 millions d’euros). Ils sont donc redevables de l’IFI, selon le barème progressif prévu à l’article 964 du CGI. Le montant de l’IFI est d’environ 7 348 euros.

3. Les limites de la clause anti-abus.

a. Les dettes non visées par la clause anti-abus.

Toutefois, il y a certaines limites à cette clause anti-abus. Elle ne vise pas toutes les dettes contractées par la SCI.

« Ces règles anti-abus visent toutefois uniquement les dettes contractées par la société pour l’acquisition d’un actif taxable et pour la réalisation de travaux sur celui-ci. Les autres dettes contractées par la société, en particulier celles qui n’ont aucun lien avec un actif immobilier imposable, sont quant à elles déductibles sans restriction » [11].

Ainsi aujourd’hui, seules les dettes contractées par la société pour l’acquisition d’un actif taxable ou pour la réalisation de travaux sur celui-ci sont exclues de la déduction si elles sont souscrites auprès du redevable ou de son groupe familial. Quelle conséquence pour la SCI et la valeur des parts ? La prise en compte de ce passif permet de réduire la « valeur imposable des titres de la société » [12].

Par ailleurs, il s’agit par exemple des dettes contractées pour acquérir des actifs non taxables, des dettes intragroupes, des dettes de refinancement ou des dettes liées à l’entretien ou à l’administration de l’immeuble.

b. Les conséquences des dettes non visées par la clause anti-abus.

De plus, le «  ratio d’immobilier imposable est automatiquement diminué, réduisant par voie de conséquence la valeur imposable à l’IFI des titres, alors même que le patrimoine immobilier de la société est resté identique » [13]. Les dettes de la société peuvent ainsi être mobilisées dans un but d’optimisation et d’atténuation de la pression fiscale.

Par exemple, si la SCI possède deux immeubles, l’un d’une valeur de 2 millions d’euros, imposable à l’IFI, et l’autre d’une valeur de 1 million d’euros, non imposable à l’IFI (par exemple, parce qu’il est affecté à l’activité professionnelle de la SCI). La SCI a financé l’acquisition de ces immeubles par un emprunt de 2,5 millions d’euros auprès d’une banque. La SCI a deux associés, A et B, qui détiennent chacun 50% des parts. La valeur vénale des parts de la SCI est de 500 000 euros (3 millions - 2,5 millions), soit 250 000 euros pour chaque associé. Le ratio d’immobilier imposable de la SCI est de 66,67% (2 millions/3 millions). A et B devront déclarer chacun 166 667 euros d’actifs imposables à l’IFI (250 000 x 66,67%), et ne seront pas redevables de l’impôt, car leur patrimoine immobilier net taxable est inférieur au seuil de 1,3 million d’euros.

4. La décote sur la valeur des parts.

Ensuite, il y a un autre avantage qui n’est pas négligeable. Il est possible d’appliquer une décote sur la valeur des parts. « L’administration fiscale admet une décote allant de 10 à 20% sur la valeur des parts de SCI […]. Pour déclarer au plus juste un bien immobilier, il faut l’évaluer au prix du marché puis déduire les dettes et enfin appliquer la décote » [14].

5. Les inconvénients de la SCI.

En revanche, la SCI a aussi certains inconvénients.

  • D’une part, elle nécessite un formalisme particulier et un coût de création et de fonctionnement. La création et la gestion d’une SCI nécessitent de rédiger des statuts, de publier une annonce légale, de tenir une comptabilité et de respecter des obligations fiscales. Il est important de bien se renseigner avant de se lancer.
  • D’autre part, elle n’est pas toujours favorisée par la législation. Par exemple, elle ne bénéficie pas de l’abattement de l’IFI de 30% sur sa résidence principale qui est applicable seulement pour les personnes physiques ni des exonérations de plus-values dans les ventes immobilières, qui sont soumises à des conditions spécifiques.

Il en résulte que si l’IFI constitue un impôt spécifique visant le patrimoine immobilier, la SCI est une forme de détention de la propriété qui peut permettre d’optimiser la pression fiscale, mais qui comporte aussi des risques et des contraintes qu’il faut bien mesurer.

II - La réforme de l’IFI, une remise en cause des avantages de la SCI et une incitation à la diversification du patrimoine.

La réforme de l’IFI pour l’année 2024 est une réforme importante. Elle vise à remettre en cause les dispositifs fiscaux plus favorables existants pour la SCI. De fait, elle vient supprimer ou réduire considérablement les avantages de la SCI, comme forme de détention d’un patrimoine immobilier au regard de l’IFI seulement (A). C’est alors que cette remise en cause incite les contribuables à diversifier leur patrimoine (par exemple, la cession des parts de SCI, la donation ou le démembrement de propriété, ou encore l’investissement dans des actifs financiers ou des biens professionnels) afin de retrouver une certaine optimisation fiscale (B). C’est alors qu’il faut s’interroger sur le bien-fondé de cet impôt.

A - La nouvelle réforme de l’IFI, une remise en cause des avantages fiscaux de la SCI.

Le projet de loi de finance 2024, en cours de discussion, introduit de nouvelles dispositions visant à supprimer les avantages fiscaux apportées par la SCI par rapport à l’IFI. En effet, L’article 3 duovicies du projet de loi de finances pour 2024 propose de modifier les règles de calcul de l’IFI, pour assurer une égalité de traitement entre les contribuables, qu’ils détiennent leurs biens immobiliers directement ou à travers une société.

Article 3 duovicies (nouveau) :
L’article 973 du Code général des impôts est complété par un IV ainsi rédigé :

« IV. - Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes qui sont contractées directement ou indirectement par un organisme ou une société et qui ne sont pas afférentes à un actif imposable.
Sans préjudice des II et III du présent article, la valeur imposable à l’impôt sur la fortune immobilière des parts ou actions déterminée conformément au premier alinéa du présent IV ne peut être supérieure à leur valeur vénale déterminée conformément au I.
 » [15].

Cet amendement vise à assurer l’application uniforme de la déduction des dettes :

  • Pour la valorisation des parts de société comme pour celle des immeubles
  • Que l’immeuble soit détenu directement ou de manière indirecte [16].

1. Les règles actuelles de calcul de l’IFI.

Pour rappel, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier [17] des biens ou des parts à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenu directement ou indirectement par la société.

Les biens sont détenus en direct, comme par une acquisition en son nom d’une maison par exemple, ou au nom de la société.

Les dettes afférentes au bien comme pour l’acquisition, la conservation ou l’amélioration peuvent être prises en compte pour réduire l’imposition [18]. Pour les sociétés, les règles de valorisation des parts permettent de faire levier sur « le ratio d’immobilier imposable » [19].

2. Les modifications souhaitées par le législateur.

Le législateur souhaite que pour la valorisation des parts, seule la dette afférente à bien un imposable peut être prise en compte. Les autres dettes de la société ne seront plus prises en compte dans la valorisation des parts, déterminant ainsi l’assiette de l’impôt. A ce sujet, il y a encore certaines questions qui peuvent se poser sur les effets de cette réforme.

3. Un intérêt se réduisant pour la SCI face à l’IFI.

Le risque de la non-déduction des dettes liées à l’immobilier est que l’évaluation des titres pourrait dépasser la valeur de l’actif de la société.

Toutefois, l’article 3 duovicies prévoit aussi une mesure de protection pour les contribuables, afin que cette modification ne les pénalise pas. Il prévoit que la valeur des parts ou des actions imposables à l’IFI ne puisse pas dépasser la valeur vénale de ces parts ou actions, c’est-à-dire la valeur qu’elles auraient sur le marché. Mais il y aurait un risque en cas de détention « par structures interposées » [20].

En définitive, si l’objectif affiché est plus d’égalité, les associés pourront aussi devoir plus d’impôts. La SCI avait des avantages qui étaient contrebalancés par la nécessité de créer une société et d’autres points négatifs comme pour les plus-values immobilières. L’égalisation des situations n’est alors pas parfaite non plus et va inciter les contribuables à recherche de nouvelles solutions.

B - La remise en cause des avantages de la SCI, dans le cadre de la réforme de l’IFI, et l’incitation des contribuables à diversifier leur patrimoine.

La réforme de l’IFI remet en cause les avantages de la SCI et incite les contribuables à mieux s’informer et à rechercher des solutions différentes. Plusieurs solutions permettent effectivement d’atténuer l’impôt selon les objectifs recherchés : gestion de son patrimoine, transmission à ses enfants, etc.

1. Le démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété est une technique ancienne et bien connue. Elle permet de séparer les composantes du droit de propriété : le droit d’user, de jouir et de disposer. En d’autres termes, le démembrement permet d’avoir un nu-propriétaire et un usufruitier.

Suivant l’article 968 du Code général des impôts, les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’usufruit sont, sauf exceptions, compris dans le champ d’application de l’IFI.

L’usufruitier est alors imposé sur la valeur en pleine propriété des actifs, tandis que le nu-propriétaire est imposé sur la valeur de son droit viager.

L’avantage est de permettre de réduire la valeur du patrimoine immobilier imposable au titre de l’IFI du nu-propriétaire.

Toutefois, les actifs grevés d’usufruit ou de droit d’usage ou d’habitation sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, selon les proportions fixées par l’article 669, dans les cas suivants :

  • Lorsque le démembrement de propriété résulte d’une donation ou d’une succession
  • Lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien, sauf si l’acquéreur est un membre de la famille du vendeur
  • Lorsque l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs à une personne morale.

2. Les parts ou actions des organismes de placement collectifs (OPC) et les sociétés d’investissements immobiliers (SIIC).

L’article 972 bis et 972 ter du Code général des impôts prévoit une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les parts ou actions de certains organismes de placement collectif (OPC), sous certaines conditions ainsi que des SIIC.

Les conditions d’exonération pour les OPC sont les suivantes :

  • Le redevable détient moins de 10% des droits de l’OPC, seul et le cas échéant conjointement avec les personnes mentionnées au 1° de l’article 965, c’est-à-dire son conjoint, ses ascendants et descendants en ligne directe et leurs conjoints respectifs.
  • L’actif de l’OPC est composé directement ou indirectement, à hauteur de moins de 20%, de biens ou droits immobiliers imposables dans les conditions prévues au 2° dudit article 965, c’est-à-dire les biens ou droits immobiliers détenus en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, à l’exception des biens ou droits immobiliers affectés à l’exercice d’une activité professionnelle ou à une exploitation agricole.

Les OPC concernés sont les suivants :

  • Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) mentionnés à l’article L214-2 du Code monétaire et financier
  • Les fonds d’investissement à vocation générale (FCPR) mentionnés à l’article L214-24-24 du même code
  • Les fonds de capital investissement (FCPI) mentionnés à l’article L214-27 du même code
  • Les fonds de fonds alternatifs (FFA) mentionnés à l’article L214-139 du même code
  • Les fonds professionnels à vocation générale (FPVG) mentionnés à l’article L214-143 du même code
  • Les fonds déclarés (FD) mentionnés à l’article L214-152 du même code
  • Les fonds d’épargne salariale (FES) mentionnés à l’article L214-163 du même code, à l’exception des fonds relevant de l’une de ces catégories qui réservent la souscription ou l’acquisition de leurs parts ou actions en application de l’article L214-26-1 du même code
  • De sociétés d’investissement à capital fixe mentionnés à l’article L214-127 du même code.

Pour donner un exemple, un contribuable détient 5% des parts d’un FCPR. L’actif du FCPR est composé de 10% de biens immobiliers. Selon l’article 972 bis, les parts du FCPR détenues par le contribuable ne sont pas imposables à l’IFI.

3. La donation.

L’article 978 du Code général des impôts (CGI) prévoit une réduction d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les dons effectués au profit d’organismes d’intérêt général.

La réduction est égale à 75% du montant du don, dans la limite de 50 000 euros par an et par redevable.

Par exemple : un don de 10 000 euros effectué au profit d’une association reconnue d’utilité publique ouvre droit à une réduction d’impôt de 7 500 euros.

4. Biens affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et faire de la location meublée professionnelle.

L’article 975 du Code général des impôts (CGI) prévoit les conditions dans lesquelles les biens ou droits immobiliers sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Les biens ou droits immobiliers sont exonérés de l’IFI s’ils sont affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 du CGI.

Mais aussi pour que la location meublée soit qualifiée de professionnelle, il faut que le loueur ou la société qui exerce cette activité remplisse deux conditions : réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité plus de 50% des revenus soumis à l’impôt sur le revenu dans certaines catégories.

5. Investir dans les forêts.

Investir dans des bois et forêts : ces biens bénéficient d’un abattement de 75% sur leur valeur vénale sous certaines conditions.

En conclusion, nous avons vu que la SCI offre des avantages par rapport à l’IFI, en permettant de réduire la valeur des parts et le ratio d’immobilier imposable de la société. Cependant, le législateur a instauré une clause anti-abus qui limite la déductibilité des dettes de la SCI contractées auprès du redevable ou de son groupe familial pour financer des biens immobiliers imposables.

De même, le législateur a réduit les dettes déductibles dans la valorisation des parts dans le cadre de l’IFI. Il reste néanmoins que la SCI est un moyen pratique de gestion de son patrimoine, qui offre une souplesse juridique et une sécurité successorale.

Il faut toutefois en discuter avec son notaire ou son conseil, qui pourra conseiller le redevable en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs. Par ailleurs, il faut rester attentif aux éventuelles modifications de la législation fiscale.

Daniel Pérot
Notaire Assistant

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Notes de l'article:

[1John Locke, Traité du gouvernement civil, 1690, chapitre V, §27.

[2Jean-Jacques Rousseau, Discours sur l’origine et les fondements de l’inégalité parmi les hommes, 1755, première partie.

[3Montesquieu, De l’esprit des lois, 1748, livre XXVI, chapitre II.

[4Comité d’évaluation des réformes de la fiscalité du capital, Troisième rapport, p. 25, https://medias.vie-publique.fr/data_storage_s3/rapport/pdf/281944.pdf

[5Source Lexis 360 Intelligence - Lexis Pratique Fiscal - Encyclopédies - Lexis Pratique Fiscal - F-8100.- Présentation générale.

[6Idem.

[7Source Lexis 360 Intelligence - Lexis Pratique Fiscal - Encyclopédies - Lexis Pratique Fiscal - F-8110 - Personnes et biens imposables.

[8Source Lexis 360 Intelligence - Lexis Pratique Fiscal - Encyclopédies - Lexis Pratique Fiscal - F-8150 .- Évaluation des biens imposables.

[9https://actualites.mabanqueprivee.bnpparibas/ifi-et-biens-detenus-en-societe-civile-immobiliere-sci

[10Article 973 II et III du CGI.

[12Idem.

[13Idem.

[14Les bonnes raisons de créer une SCI pour alléger son IFI. Par Stéphanie Delmas. https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1720264/2-bonnes-raisons-de-creer-une-sci-pour-alleger-l-ifi-a-payer

[17Article 965 du CGI.

[18Article 974 du CGI.

[20Idem.

"Ce que vous allez lire ici". La présentation de cet article et seulement celle-ci a été générée automatiquement par l'intelligence artificielle du Village de la Justice. Elle n'engage pas l'auteur et n'a vocation qu'à présenter les grandes lignes de l'article pour une meilleure appréhension de l'article par les lecteurs. Elle ne dispense pas d'une lecture complète.

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