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Société civile immobilière : fixer un capital élevé est sans interêt et dangereux.

Certains professionnels du droit ou du chiffre conseillent parfois à leurs clients désireux de créer une société civile immobilière (SCI) de fixer un montant de capital élevé, notamment à hauteur de la valeur du bien acquis.
Une telle précaution permettrait, en cas de revente des parts sociales, de réduire sensiblement la plus-value imposable et donc d’alléger l’impôt dû. Un tel raisonnement est fondé sur l’idée que lors du calcul de ladite plus-value, le prix d’acquisition des parts s’entend du capital souscrit même non libéré (...).

Il n’en fallut pas plus pour voir fleurir pléthore de SCI au capital libéré nul ou quasi nul et au capital souscrit égal au montant de l’acquisition immobilière projetée par la SCI.

1. Le montant du capital est sans effet sur la plus-value future

Logiquement, le capital de la société s’élève aux sommes apportées durablement par les associés. Ainsi, s’il est prévu d’acquérir un bien pour un montant de 100 000 € dont le financement est réalisé à hauteur d’un quart par des apports d’associé et le reste par emprunt, le capital pourrait être fixé à 25 000 €.
Pour autant, d’aucuns conseillent alors de l’élever à 100 000 €. Le compte capital (n° 101) se subdivisera alors en deux sous-comptes :
-  Capital souscrit, appelé et versé (n° 1013) pour 25 000 €
-  Capital souscrit, non appelé (n° 1011) pour 75 000 €

Supposons qu’un an plus tard, les parts sociales de la SCI sont revendues après avoir valorisé le bien à 110 000 €. La transaction s’établira alors à 35 000 € (110 000 € moins 75 000 €) [1].

En vendant les parts, le cédant s’imagine ainsi ne pas dégager de plus-value considérant que le coût d’acquisition à retenir est égal au capital, fut-il non libéré.

Or, c’est oublier qu’à l’actif de la société civile figure une créance sur le ou les associés pour la fraction non libérée du capital. Pour s’en débarrasser, le cédant doit donc :

- soit majorer son prix de vente du montant du capital non libéré qu’il lui reste à devoir ;
- soit "transmettre" au nouvel associé sa dette de libération du capital.

Dans les deux cas, il faut ajouter au prix de vente le montant de cette dette annulant l’intérêt d’un capital souscrit non libéré.
Reste aussi la solution de réduire le capital pour annuler la créance détenue par la société sur ses associés. On retombe alors dans le cas d’une SCI à faible capital et la plus-value imposable reste la même.

Au demeurant, il suffit de consulter le formulaire administratif 2048 M (Déclaration de plus-value sur les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière) pour s’en convaincre : il est bien précisé "Prix d’acquisition" des parts et non « valeur nominale ». Or, dans l’exemple retenu, le « prix d’acquisition » des parts s’élève au capital effectivement déposé lors de la constitution soit 25 000 € et non pas la valeur nominale fixée volontairement à 100 000 €. On ne voit donc pas l’intérêt en la matière de fixer un montant élevé.

2. Fixer un capital élevé peut s’avérer fiscalement dangereux

Au surplus, cette pratique est dangereuse. En renonçant à appeler la totalité du capital au profit d’un endettement bancaire, le gérant commet un acte anormal de gestion qui empêcherait la déduction des intérêts sur emprunt.
Rappelons que l’acte anormal de gestion est celui qui met une dépense ou une perte à la charge de l’entreprise ou qui prive l’entreprise d’une recette sans que cela soit justifié par les intérêts de l’exploitation commerciale. Le critère de la normalité de l’acte est l’intérêt de l’entreprise.
Ainsi, en contractant un emprunt pour acquérir l’immeuble alors qu’il dispose juridiquement de la faculté d’appeler le capital auprès des associés, le gérant fait supporter par la société une charge qui aurait pu être évitée. Ce seul constat permettrait à l’administration fiscale de refuser la déduction des intérêts au motif qu’ils sont « anormaux ».
En effet, seule la fraction du prix d’achat de l’immeuble non "financée" par l’intégralité du capital entièrement libérée, autoriserait le recours à l’emprunt et la déduction corrélative des intérêts y afférents.

J’espère ainsi avoir répondu à tous ceux qui s’interrogent sur le montant du capital d’une SCI et dans le même temps, mettre à mal une énième légende fiscale.

Marc Amblard, Avocat
Cabinet Amblard à Chamalières et Paris
Maître de conférences à l’Université de Provence (Aix en Provence)
www.lesavocatsfiscalistes.fr

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Notes de l'article:

[1On considèrera que l’emprunt n’a fait l’objet d’aucun remboursement

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Vos commentaires

  • En réponse à l’article, on peut aussi interpréter que le prix d’acquisition des parts est bien la valeur SOUSCRITE et non pas la valeur libérée.
    Le lien ci-joint dément complètement cette analyse
    https://www.eyrolles.com/Chapitres/9782708131750/chap2_P1_2_Denos.pdf

    • par Marco , Le 20 novembre 2017 à 18:02

      A la lecture du lien ci-joint, vous faites une erreur d’interprétation. Il est clairement écrit qu’en cas de cession de parts non entièrement libérées, la plus-value calculée sera basée sur le prix de vente majoré de la quote-part non libérée du capital, tel que c’est écrit dans le présent article.
      En conséquence, le gain en matière de plus-value des parts sociales n’est valable qu’en cas de libération effective des parts sociales.
      Bien à vous.

    • par ter , Le 6 décembre 2018 à 18:00

      Bonjour,

      D’après votre analyse je vois que n’avez pas bien compris comment on détermine la valeur des parts sociale, c’est à partir des capitaux propres. or, les capitaux propres contiennent bien la partie non libérée du capital, celle-ci n’pas d’incidence sur le montant de la plus-value..

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